50城合计土地出让额1.6万亿元，警惕房企变相融资拿地

董添/中证网

2020-05-29 08:13

深圳、广州、北京等热点城市高价地块不断出现。

近期，全国土地市场整体持续升温，深圳、广州、北京等热点城市高价地块不断出现，成交额快速攀升，多个城市土地出让成交额超过千亿元。
土地市场持续升温
中原地产数据显示，北京、杭州、上海等城市今年以来土地成交额已突破千亿元。其中，北京为1130亿元，土地出让额居前，杭州为1097亿元，上海为1015.47亿元。
同时，50个典型城市合计土地出让额1.6万亿元，同比上涨12%。其中，27个城市超过200亿元，49个城市超过100亿元。上述数据均刷新近年来同期纪录。超过20亿元的地块44宗。其中，底价成交为11宗，占比25%。
23个城市土地出让规划建筑面积超过1000万平方米，成都、重庆、苏州3个地区超过2000万平方米。其中，成都土地出让规划建筑面积合计2770.17万平方米，重庆合计为2335.5万平方米，苏州为2334.08万平方米。在一线城市中，北京地区土地出让规划建筑面积合计356.43万平方米，平均溢价率为18.61%。
杭州等热点地区土地出让规模及成交溢价率均较高。5月27日，杭州市萧山区集中出让5宗宅地，规划建筑面积合计为143915平方米，总成交价66.18亿元，保利、顺发、景瑞等房企成功竞得地块。其中，杭州众毓企业管理有限公司以总价13.34亿元竞得萧山区宁围单元XSCQ1405-04地块，楼面价为21722元/平方米，溢价率27.78%。杭州众扬企业管理有限公司以总价8.09亿元竞得宁围单元XSCQ1405-18地块，楼面价21521元/平方米，溢价率26.59%。
近期热点城市出让的住宅地块楼面价较高，容积率较低。这就意味着竞得者需要在相应地块上建造改善型住宅产品。
5月27日，天津津南区辛庄板块3宗住宅用地入市，规划建筑面积15.75万平方米，起始总价为28.85亿元。其中，津南（挂）2020-06号地块由中铁建设集团房地产有限公司以底价6.93亿元获得，楼面价为9462元/平方米。该地块为二类居住用地，规划建筑面积36619.5平方米，容积率不大于2且不小于1。大华（天津）发展有限公司以底价21.92亿元获得04号、05号地块，成交楼面价分别为9454元/平方米、10698元/平方米。04号地块容积率为不大于2且不小于1，05号地块容积率为不大于1.6且不小于1。
房企拿地热情不减
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，多地出让较优质地块，有利于稳定楼市，提振市场信心。一些地区推出的住宅用地资源稀缺，地理位置佳，且周边配套建设较成熟，教育、医疗资源优质。出让优质地块，很大程度上激发了房企的拿地热情。
据中指研究院监测，2020年前4个月，保利地产、香港置地、中国恒大3家房企拿地金额均超过300亿元。龙湖集团、华润置地、绿城中国3家房企拿地金额在200亿元至300亿元之间。新城控股、招商蛇口分别揽地198亿元及192亿元。TOP10企业拿地总额2400亿元，占TOP50企业的37.8%。进入5月，房企拿地热情不减。
克而瑞研究中心谢杨春指出，百强房企土地总货值规模达到42万亿元。其中，前10强房企的土储总货值达18万亿元，占百强房企总货值的4成以上，规模房企的土地储备具有优势。从龙头企业的投资策略看，以深耕聚焦、谨慎投资为主，且收并购成为获取资源的重要途径，注重运营节奏。
今年以来房企联合体拿地明显增加。这种方式可以减少单家房企资金占用规模和成本，提升拿地成功率。同时，后期销售方面可以增加更多“卖点”，提高综合知名度，有利于提升销售去化率。
据克而瑞研究中心监测，融创、世茂通过收并购继续扩规模，两者总土储货值较2018年分别增长33.8%和20.5%。其中，融创6成土储来自收并购。世茂于2019年也收购了部分新城项目，且2020年初完成了对福晟的大笔收购。而绿地、华润等通过调结构、调节奏、调布局的战略，积极拓宽拿地渠道、稳健增储。绿地在三四线城市坚定高铁新城战略，布局优质核心三四线城市楼市，土储货值同比涨幅超过50%。