 06 有关土地供应的问题，中国房地产的土地供应模式 我们过去供应土地东西南北中是逆向供应的，越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市实际上的扩张需求又很低。我们有一种对城市规模的恐惧症，一般要求小城市离土不离乡。在这个意义上，支持小城镇发展、中等城市发展，一到500万人口以上就开始限制，一到1000万人口以上就封顶了。 在这个意义上讲，土地供应的这个政策就出现了越是大城市人口越多、建设量越大的地方土地供应越紧，当然地价就高。土地如果供不应求，地价就上升，一般楼面价是这个地方商品房价格的三分之一，如果楼面地价1万元∕平方米，这个房子造好后的一般价格必定是三四万一平方。所以要降低房价、控制房价，很重要的措施是要控制地价、降低地价，就要在高房价的地区增加城市土地的供应。 今后十几年按照房地产高质量转型的发展要求，在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。每个城市都有国家批准、国务院批准的城市规划，都有它的产业定位，产业跟着规划走，人口跟着产业走，什么地方服务业多，人口也多；第二产业多、制造业多，人口也多。所以人口跟着产业走，土地跟着人口、产业、规划走。 这样走的过程，我们可以用一个形容词叫做“爬行盯住”。走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以预支一些，人口到了1000万我给多少，人口到了2000万我给多少，就是“爬行盯住”的过程。但是不再是中小城市宽松供地，大型城市紧俏供地的逆向调控，这样就不会出现西部一些小地方只有那么两三百万人，但是给了五六百平方公里的城市空间。我们都知道一个人平均一万平方米，一百万人就是一百平方公里的城市，给多了就是浪费土地资源。所以在这个意义上，中西部中等小城市土地要给，也应该鼓励支持，但不能鼓励泡沫，不能鼓励成空心化的结果。 反过来，我刚才说的三种热点地区，土地当然要正向地给予积极的鼓励。有的城市现在都接近2000万人了，城市建成区面积才1000多平方公里，所以就会出现地价特别高。比如深圳，1980年才几十万人2亿GDP的时候就给2000平方公里，现在到了近2千万人2万多亿GDP了还是之前那些，显然供地不足，就要多划一点地给它。这是一个城市布局。我相信今后十几年，中国城市会实现按规划、按人口、按产业需要精准的供应土地，从而避免城市因土地短缺造成不合理的空间布局、因土地短缺而造成畸高的地价、因土地短缺而造成产业发展束缚。 我们过去城市发展的另一个问题就是农村的土地资源跟城市土地资源分裂，没有出现资源优化配置顺向的一种流动。全世界的城市化过程都是农业耕地增加的过程，而中国这40年农村的耕地是不断地减少，许多中国经济专家或者行政管理人员都会认为城市化过程不可阻挡的会让耕地减少，所以城市化必须非常节约用地。这也是中国房地产发生过程中土地地价不断涨高的一个原因、一个理由。 为什么世界各国两百年城市化过程没有出现农村耕地减少，反而增加了呢？那是因为任何人在农村一般除了耕地以外，都会占用建设性用地，农村每人一般会占用250-300平方米左右。因为城市是高楼大厦，各方面比较集约节约，所以城市的人口人均建设性用地、城市化用地是100平方米，这个不管是欧洲、美国、中国，都一样。在这样的情况下，如果有1亿人进城，农村里面的建设性用地理论上可以减少250亿-300亿平方米，而城市里面需要扩大100亿平方米。在这样的过程中，一进一出扣抵后就会多出1万多平方公里的耕地，从这个角度，城市化过程当然是一个农村里面的耕地、整个国家的耕地增加的过程。 为什么中国这40年没出现这个状态呢？因为我们的农民是两头占地的，进城总要在工厂里工作，最终总要占地，人均100平方米是刚性的，所以我们有3亿多农民工在城里面当然就增加了3万平方公里的城市化用地。但是农民进了城以后，在农村当地占用的建设性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，农村占300平方米，两头都占，这样就出现了中国城市化进程耕地只减不增的特殊现象。这里面就有资源配置两头占地的状态。 1980年中国的耕地是24亿亩，每年我们要征800多万亩地，10年就是8000多万亩，再加上总有一些不规范的乱征地没有国家批准的，所以过去每10年会去掉1亿亩地，40年下来去掉4亿亩，24亿亩变成20亿亩了。中国的耕地大体上是世界可耕地的9%，我们的人口是世界的20%，人均耕地是全球人均耕地的40%，我们的土地供应是不够的。所以城市化发展中，耕地不能再减少，这是一个底线要守住。这里面很重要的就是城市和农村的土地建设性用地资源调度占补平衡，如果城市征了1亿亩，农村里面建设用地减少占用1亿亩，形成城乡之间建设用地增减挂钩、占补平衡，建设用地总量不变，总的耕地总量不变。 |
