 二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。 三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前我国人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有，但只是局部结构性的，而不是总体性的人均住房不够。 四是住房质量提高。2012年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。这意味着从2010年以后，新建造的各种城市商品房理论上符合质量要求的话，可以使用70年到100年，也就是说这个老城市的折旧改造量会大量减少。假设这个城市有10亿平方米的房子，如果按30年折旧计算，那么每年会折旧三十分之一，差不多3000万平方米要拆了重造。现在如果变成了100年，每年的折旧平均也就变成1000万平方米了。 从以上这四个趋势来说，在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。因为刚才说了1998年到2008年，每年增长25%左右，三年能够翻一番，十年翻了三番。2008年到2012年期间，每年增长15%左右，五、六年翻一番。2012年到2018年，大体上维持在6%-7%的区间，增幅进一步下降，去年增长率是1.8%。 我讲这段话的意思，今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%，大体上有十几年的过程，逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。 02 总量萎缩后，中国房地产建设的热点、重点地区在哪里？ 过去十几年的状态，不管是沿海发达地区，还是中西部地区；不管是大城市、中城市，还是小城市、区县城市，总之是全面开发，四面开花到处都是房地产，是个全民造房运动的时代。从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现四面开花，东西南北中全面发热的状态，但是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年，以后可能变为一年15亿、12亿平方米。 这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。 一个是中心城市。所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外，也有区域中心城市青岛；广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。 第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。 第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市，50万-100万的叫中型城市，100万-500万的是大型城市，500万-1000万人口的特大型城市，1000万人口以上的叫超级大城市。 在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市，比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安，这些城市还会向1500万、2000万发展。有些省会城市现在是500、600万人口，以后可能往1000万人口的方向走。 这里面有一个什么动力呢？在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。所谓“一二三四”，就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%；它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%；它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总GDP的40%。 比如郑州现在是1000万人口，1万亿的GDP,10个三甲医院，30多万大专院校在校生，尽管有一定的规模，但是与河南省省会城市应有的“一二三四”功能差之甚远。河南省有1亿人口，郑州目前只有1千万人口。作为省会城市，应承担全省20%的人口，所以十几年、二十年以后郑州发展成2000万人口一点不用惊讶。同样的道理，郑州的GDP现在到了1万亿，整个河南5万亿，它贡献了20%，如果要30%的话应该是1万5千亿，还差之甚远。 对于服务业，相对而言，一个地方每100万人应该有一个三甲医院，如果河南省1亿人口要有100个的话，郑州就应该有40个，它现在才9个三甲医院，每造一个三甲医院投资20多亿，产生的营业额也是20多亿，作为服务业，营业额对增加值贡献比率在80%以上。所以一个三甲医院的20多亿营业额差不多有16亿的GDP，用600亿元造30个医院产生的GDP增量可能比花1000亿投资工业的GDP贡献量还大，并且还解决老百姓的问题。中心城市要靠服务业，要靠人口的增长，当然也就会产生经济规模的发展，形成一个新的循环。 |
