 从这个意义上讲，大家可以关注现在近10个跨入1000万的国家级超级大城市，根据这些省总的经济人口规模去算一下，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。所以我刚才说的大都市、超级大城市，1000万-2000万中间有一批城市还会扩张，过了2000万的，可能上面要封顶，但是在1000万-2000万之间不会封顶，会形成它的趋势。 如果已经是2000万以上的超级大城市，这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈。大都市圈不是一个行政范围，而是它的经济辐射范围，大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈，这个大都市圈里会有一些中小城市，这些中小城市，单独发展一般不构成热点，但是，一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。 以超级大城市为中心的城市群，一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群。相隔太远的城市之间不构成城市群，比如上海和天津没有城市群的关系，但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。 总之，尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番，20年以后回头看，现在的17亿平方米就是一个高点、就是一个拐点，以后逐渐变成了15亿、12亿、10亿平方米一年。在今后的十几年，房地产开发不再是四处开花、全面开花，而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。 03 房价判断问题，大家很关心 今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。 全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番。这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价，10年翻一番，20年翻两番。如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。沿海地区，比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州，热点的一线城市房价基本上翻了三番，涨了八倍，有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。总的来说，在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说最高的。 讲这段话的意思就是过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。 支持这个状态的原因是什么呢？大体上有三条，任何物价涨落总是跳不出三个原因： 第一个原因就是供求关系，商品的供求关系。供不应求会涨价，供过于求会跌价。我们可以说过去十几年、二十年，中国房地产是供不应求的，人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程，所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价不断往上涨等等。 第二个原因就是房价上升当然和货币有关，通货膨胀是货币现象。中国的M2从2004年、2005年开始，差不多有整整十几年左右两位数增长，一年百分之十几的增长率，有若干年份甚至百分之二十几的增长。我们的M2今年6月份到了190多万亿，去年180多万亿。而在2004年的时候，M2其实就是20多万亿。也就是说，这个十几年，M2翻了三番，也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。很幸运，被房地产吸收了一大块资金，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象，所以这些年房价上升，也是通货膨胀的现象。 第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。比如美国房地产大涨的时候，美国经济好，当然也会拉动世界经济一起往上走；美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏，也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程，也会吸引外资投资或购买中国的房地产。 讲这一段，我的意思就是说物价、房价是和这三个因素相关的，我们过去十几年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现象综合在一起产生的。 |
