 第三个，房产企业转行。就是相当一部分房地产商在市场规模缩小，一些城市里房地产业务衰退的情况下，它会主动转行，不搞房地产了，搞别的事情去了。 第四个，就是收购兼并等等。这四方面构成了房地产开发企业数量大幅下降的重要原因。这是我想讲的第四点。 05 房地产开发商的总体负债率将大幅下降 中国房地产房产商的高负债率也是世界一最。中国的房地产，我刚才说9万多个，9万多个房产商的总负债率，去年是在84%。中国前10位的销售规模都在1万亿左右的房产商，它们的负债率也是在81%。整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。 表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。 首先是买地的钱，基本不靠自有资金，而是靠贷款融资。买地的钱，银行信托后面堆着，10个亿的地价拍卖成20个亿，后面跟着的是银行的钱，所以开发商能把“地王”炒上去，不受自己有没有钱的束缚，敢把地价炒得翻一番，地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高，资产信用就更高，所以开发商对地价炒高，有恃无恐。这是一个现象，就是买地靠融资、靠贷款。 其次是造房子当然也是靠融资借贷，靠开发贷。开发贷可以来自于银行、来自于信托，当然也可以来自于企业发债，债券还是一个债务。一些信用差的小房产商，借不到银行、信托的钱，也发不了债，就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租。所谓售后回租，就是房产商把房子卖了回租，租赁出租费每年15%，相当于高息揽储，实际上是房产商借高利贷搞开发。 再次是利用房地产掌盘优势套取客户的无息资金。比如房屋预售，房子刚打地基就收定金，楼盘还没封顶就卖预售房；施工过程让施工方带资垫资施工，形成施工欠款，整个开发过程就是一个透支欠款的过程。 正是以上三类这样的一个运转透支模式，形成了中国开发商百分之八十几的负债率，开发商往往还把它当作自己财务运行能力强的一种成就，因为透支欠帐中，银行贷款是正常利息，信托一般比银行利息高一倍，乱集资的话17—18%的利息，在这个情况下，房产商要把这个资金链上的利息怎么平衡呢？ 卖楼花、拿定金、预售是不付利息的；还有一种就是让别人给你施工，让施工单位招投标的时候必须带资施工，不给利息的。一个房产商可能负债里面有30%，甚至40%的钱是无息的债务，房产商觉得赚了便宜。所有这种运行，在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断的时候，房产商会赚很多的钱。但是一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断了，高利息的负债会使他跳楼。所以有很多房地产商出问题，出在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候，这种情况就像地雷一样的一个个爆炸，这样的现象是必须解决掉的。 我们去看全世界房地产商都不是这样的。香港房地产算中国房地产的发源地，但是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右，它同样卖楼花，它同样跟银行贷款，但是它有更多的自有资本，自己赚的利润放在里面形成的净资产有60%、70%。香港房地产商跑到内地来，是不是负债率变得很高呢？没有，你们可以了解一下整个香港房产商在内地的房地产法人，一般负债率也就在40%，没有出现我们所讲的80%，那是企业文化、企业的制度、企业的规定。所以在这个意义上，我们房地产商要改变自己的行为。在过去空麻袋背米，大家能发横财的时候，挡不住的诱惑使得他愿意高负债。 在今后的十几年，新常态下、新时代的房地产格局下，房地产企业高负债情况会发生根本的转变。 一是土地批租债务。买地的钱的来源会得到管控，国家15年前就有制度，房产商买土地，土地批租的钱必须是自有资本，但是这十几年几乎都没有监管做到位。只要管控到位，一般炒地皮的钱不能让金融机构进入的话，土地批租的高负债率就会减少。 二是预售规范。房产生产到房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售，而不是刚打了一根桩就开始卖楼花，这样就会让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象会减少，房产商的债务率也会降低，透支的现象可以大大减少，对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。 三是经营模式转变。房地产开发从100%销售型开发转型为销售部分长租持有出租的模式时，也会出现资产负债率的降低。如果租赁型的企业不用资本的方式解决租赁，而是用长期贷款的高利息的方式来租赁，这边租赁的费用还不够还利息，资金链一断就会导致破产。如果租赁的资产采用了资本的形式，用了资本的形式以后，长期出租，租金又以REITs的方式参与直接融资，属于一种资本形态的运转，并且区别于商业银行贷款。这就解释了为什么香港有那么多的REITs企业。由此可见，中国房地产的经营模式、高债务模式必然在今后十几年得到彻底的改变，负债率一定会从80%降到50%以下，在40%-50%之间。这是第五点。 |
