 根据这个观点预测未来，在房地产供求关系方面，我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求，但是总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。 从通货膨胀看，我国M2已经到了190万亿，会不会今后的10年M2再去翻两番？不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点，所以M2在2017年、2018年都是八点几，今年1-6月份8.5，基本上是这样。 可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。 总之，中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。这是我想说的第三点。 04 今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二 中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。我给大家说一个数据，美国2018年50个洲的工商登记里，注册房地产开发企业没有超过500个，二手房买卖中介不算，那是服务型的公司，我讲的是搞基本建设造房子、卖房子的企业，作为房产开发建设的这种企业整个美国没超过500个。 你们知道中国有多少？根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口，整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。这也是过去十几年房地产大发展带出来的一个热点的、热门的、另类的效应。 中国房地产商有三大特征。 第一，房地产企业杂、散、小。大到上万亿规模，小到几百万规模，各种各样杂七杂八的。 第二，层层叠叠。比如一个大房地产公司在某个省注册以后，要到各个省去开发，它会在二三十个省各注册一个省级开发公司。中国有400个地市州，它如果都去搞开发，在400个地市州又各注册一个公司，地市州的公司面对着2000多个区县，它在县委县政府的激励下又会去注册一个公司。你在我这里注册公司，GDP、税收都算在我这里，地方政府也要求这么干。所以我们中国，最大的五大开发商，不管是万科还是万达，你去看几乎都有几百个子公司，这些子公司都是国内法人的子公司，所以层层叠叠。 第三，空壳公司多。我看了一下数据，9万多个房产企业中，规模排在前面的15%的公司，去年的开发量，实际的施工、竣工、销售的面积，在17亿平方米里面它们占了85%。意思是什么呢？15%的企业解决了17亿的85%就是差不多14亿多平方米，剩下的近8万个企业只干了那么2亿多平方米，大量的空壳公司。空壳公司在不景气的时候是空壳，一到狂热的时候就是乱集资、乱炒地、乱发展的一个现象，所以中国房地产商不仅仅是企业户数多、层层叠叠，更是杂七杂八的空壳公司一大堆，这种现象是过去十几年粗放型发展的一个结果。 今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。会减掉多少？我认为至少会减掉三分之二，十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个，3万个可能还太多。 在房地产的整顿或者调整发展中，它会从四个轨道上缩小。 第一个，房产企业收缩。超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，可能会把房地产的投资集中到省会城市、大都市圈、城市群，特别是超级大城市中的人口从1000万向2000万发展的城市，它不会再在全国铺天盖地铺摊子地搞行政性的分布，它会在层次上收缩，子、孙公司总量上萎缩，这是一个。 第二个，工商年检注销。过去这些年，由于入市的时候门槛很低，入市不久即成空壳公司，工商年检的时候，又不退市注销，这是我们以前工商登记的一种状态。今后，这方面的管理会加强，年检通不过的就注销，本来就空壳，没有业务量，三年没有税收、没有业务量、没有建设量的自然就取消了，这个是注销。 |
