1 分享中国国际经济交流中心副理事长

黄奇帆在7月13日举行的世界华人不动产学会2019年会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上，

以“关于房地产供给侧结构性趋势的若干思考”作的主旨演讲。

来源：柯视角（ID：lincokl）

以下为演讲全文：

各位来宾，很高兴参加今天“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”，来了以后才知道这个会已经开了十年了，每年举办一次，持之以恒，很有成就。

按照会议的主题，我今天讲的内容围绕房地产业高质量发展要求，谈一下中国房地产今后发展的趋势。我今天讲的趋势是总的内在的趋势，长效的、长期的、基本面的、基础性的趋势，也就是我们现在讲供给侧的结构性趋势，体现在房地产六个方面跟供给侧有关的、跟基本面有关的一些发展情况、趋势和判断。

01 中国房地产的市场规模有多大？

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。

我们要回顾一下中国房地产这20年的总量是怎么增长的。在1998年和1999年的时候，中国房地产一年新建房的交易销售量实际上是刚刚达到1亿平方米。在1990年之前，中国是没有商品房交易的，那时候一年就是1000多万平方米。从1990年后开始有了房地产业，启动了开发商土地批租、老百姓买房可以按揭贷款等市场化改革，到1998年、1999年的时候达到了1亿平方米。

随后10年，从1998年到2008年，这10年里涨了6倍，实际上原本可能涨到8倍，10年翻三番。因为在2007年，销售量本来已经到了差不多7亿平方米，2008年全球金融危机发生了，在这个冲击下，中国的房产交易量也下降了，萎缩到6亿平方米。总之，前10年6亿平方米。

后来又过了5年，到了2012年前后，房地产的交易量翻了一翻，从6亿平方米增长到12亿平方米。从2012年到2018年，又增加了5亿平方米。总之在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。

那么今后的十几年会怎么走，是保持现状17亿平方米一年，维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？

我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番。有四个原因：

一是城市化。在过去20年里，中国城市人口在增加。中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，这是城市化过程中城市人口扩张，不仅是农民工进城市，还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之间迁徙。总之，城市人口的大幅度增长，城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

二是旧城拆迁改造。在城市扩大的时候往往为了交通道路建设、商务集聚区的建设，为了把城市功能重新组合，而拆除一些工厂区、住宅区，建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。各种因规划功能布局调整进行城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。

三是住房质量。中国人造房子，50年前的时候，农村是土坯房，城市是砖瓦房。上世纪八十年代以后，农村是砖瓦房，城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不会超过10年就会垮塌，需要重新造；砖瓦房一般15年到20年要重建。最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建。所以旧城改造中的危房改造有很多，这也是原因之一。

四是人均住房面积增加。原来城镇人均住房面积5平方米、10平方米、20平方米。1990年，中国人均住房面积只有6平方米；到2000年，城市人均住房面积也仅十几平方米，现在城市人均住房面积已达到50平方米（此数据存疑，官方数据是2016年全国城镇人均住房面积36.6平）。人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求。

以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。

一是城市化率增长放慢，已接近拐点。在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%，总之，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，还要每年增长一点几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐步淡出。