 2017年限价令调控政策发布，金茂部分项目不得不亏本入市。2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块，当时周边楼盘均价只有29000元/平方米，金茂高价拿地引发市场质疑。2018年，翔安金茂悦入市，售价仅29000元/平方米，低于金茂拿地时的楼面价。 2016年，金茂在南京河西分别以37027元/平方米和36890元/平方米的楼面价拿下南京河西地王G12、G13地块，总价69.5亿元，项目名为金茂府。2019年，河西金茂府G13地块开盘，2021年2月，房源全部售罄，销售均价52000元/平方米。 有人算了一笔账，河西金茂府G13地块项目属于赔钱销售。三年资金成本加上建安成本，售价至少到65000元/平方米才能打平。 赔本卖掉的房子，很快遭到了业主集体投诉。2021年1月，河西金茂府业主联名抗议，直指金茂对政府限价摇号采取软抵抗策略，表明限价开盘，实则恶意减配，宣传的围墙样品是干挂石材+高品质铁艺，实际减配为涂料+简易栏杆围墙。 2021年11月，河西金茂府G12地块开盘，首期推出4栋房源，销售均价55600元/平方米，另有3800元/平方米升级装修包可选，8成首付，验资781万元。预计2022年加推一栋。 金茂的销售均价2018年达到顶峰后便开始下滑。数据统计显示，2018年至2021年，金茂的平均销售价格分别为25500元/平方米、21500元/平方米、20500元/平方米、17800元/平方米。 高地价、低售价的窘境下，下滑的不止金茂的产品品质，还包括利润。2017年至2019年，金茂的净利润增幅分别为57%、31%、24%。2020年，在2017年政府限价之后增幅出现放缓趋势。然而，到了2020年，金茂净利润不增反降，大幅下滑40%。 金茂对此表示，业绩下降主要是房地产市场调控等原因，导致项目售价不及预期，需计提发展中物业和持作出售物业减值准备。 国泰君安分析认为，减值预计在30-40亿元，原因是高价拿地，金茂在2017年左右拿的高价地2020年正式反映在利润表中，采取一次性计提方式对历史问题进行报表处理。 分析表示，金茂过去两年的销售增速和均价优于同梯队房企，但依然计提减值，说明非销售端问题，而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价。 热衷于在一线城市核心地段高溢价拿地的金茂开始转变思路。2021年，金茂在二三四线城市获取土储，溢价率不高，甚至以低价竞得。通过城市运营、城市更新、收并购等方式低成本拿地，金茂去年上半年平均溢价率16.3%。 即便是在一线城市拿地，金茂也在努力压缩成本。2021年5月，金茂以37.1亿元竞得北京丰台区一宗地块并开发为西山金茂府，拿地楼面价29400万元/平方米，溢价率仅1.09%。而西山金茂府的销售均价为55000元/平方米，为开发商留出了更大的利润空间。
尽管克制拿地，竭力甩掉“地王收割机”的历史包袱，金茂仍面临“增收不增利”的尴尬处境。2021年半年报显示，中国金茂旗下全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司实现营收262.97亿元，同比增长139.7%，归母净利润为22.89%，同比下滑30.7%。 上海金茂作为金茂的附属公司，为中国金茂贡献了主要业绩。2021年上半年，中国金茂实现营收284.6亿元，归母净利润为43.01亿元。可以看出，上海金茂贡献了中国金茂92.4%的营收，但却只贡献了一半的净利润。 房子越卖越多，营收在增加，反倒越赚越少。这样的尴尬处境仍在持续。2021年前三季度，上海金茂实现营收368.75亿元，同比增长112.14%，归母净利润19.44亿元，同比减少23.64%。 |
