中小房企“渡劫”：亟需上市输血，上市又怕崩盘(2)_经济报道网

融信地产的一位高管对《棱镜》表示，瓜沥地区不是杭州的核心商圈，该地块的建成物业需要长期持有，资金沉淀极大，“万科等资金链充裕、业态多样的巨头对此还可以承受，赞成地产这种小房企肯定吃不消。”

赞成地产如今选择退地，此前缴纳的5853万元拍卖保证金打了水漂。

更有甚者如ST银亿，2018年底即出现债务违约。截至2019年3月31日，这家浙江房企负债合计202.55亿元，公司多个银行账户被冻结。

ST银亿一直在甩卖项目自救。

11月25日，银亿股份发布公告称，全资子公司宁波银亿房地产开发有限公司拟向辽宁碧桂园转让沈阳银亿房产剩余50%股权，交易对价8.18亿元。

IPO关键一战

遥想前些年，大批中小房企趁着棚改东风狂飙突进，四处吃进资产。在市场下行的当下，保命第一位，没有什么比真金白银更为安全的了。

IPO是关键一战。

中小房企寄希望于上市融一笔钱，通过上市公司这个平台，继续发债融资、借新还旧，以期穿越周期、破壁重生。

11月15日，发家于江西的新力控股在香港上市，虽然香港配售部分认购不足，被调配到国际发售，但其最终定价3.98港元，通过上市融得19.6亿港元。

新力的成功上市，让港龙地产、三巽地产、汇景控股等正在申请IPO的中小房企看到一线希望。

它们有一个共同特点：这两年业绩突飞猛进，债务和杠杆水涨船高。

“急求上市的中小房企肯定有资金压力，如果不是，一般不会选择现在这个时机去香港上市，因为估值太低，破发风险很大。”一位浙系房企员工对《棱镜》表示。

港龙地产是这些拟上市房企中的样本。

据克而瑞统计，港龙地产2019年1-10月全口径销售额为228亿元，排名国内第85位，超过了朗诗、大发、协信、鑫苑等。

2018年港龙仅排名第155位，全年销售额99.3亿元，与今年前10个月相比少了一倍有余。

上述浙系房企员工表示，现在房企的销售排行和数据，多少都有点水分，但水分的幅度也就在一二成左右，“水太大容易穿帮，造榜机构也会节操碎尽。”

港龙的业绩猛涨，靠的是负债前行。

港龙地产招股说明书显示，信托是港龙融资的重要来源，近两年其有数笔利率从7.86%至14%不等的信托贷款。例如，2019年9月，港龙与无锡蠡悦股权投资合伙企业合作一笔标的2.2亿元的信托产品，利率高达14%，2020年3月就将到期。

资产负债率方面，港龙地产2016年-2018年，以及截至2019年6月30日的资产负债率分别为17.0%、98.8%、122.1%及153.9%。

港龙地产的募资额恐怕不高。

“新力上市才融了近20亿港元，恐怕连核心城市的一块地都买不了，但上市意味着拥有更广阔的融资平台了。”上述浙系房企员工表示。

同是中小房企的弘阳地产上市近16个月，已经累计发行8次有息债券，涉及金额17.8亿美元，平均票据利率为11.48%。最近一次发债是在11月13日，发债1.5亿美元，票据利率9.95%。弘阳地产上一次的发债时的利率高达13%。

频繁发债凸显出房企资金紧张，但一位新加坡债市从业者表示，年底能够发出海外债的，都是基本面相对较好的房企，“那些评级低甚至连评级都没有的房企，连债都发不出去。”

股价崩盘的前车之鉴

上市是把双刃剑，中小房企可以借助上市平台频繁发债，但如果基本面恶化，资本市场用脚投票，也会造成市值瞬间蒸发的惨剧。

2019年10月9日，福建房企福晟国际（00627.HK）跌幅达到34.21%，第二天出现断崖式下跌，收盘时跌幅达到62%，报收0.095港元/股。

目前，福晟国际股价仍在0.1港元左右徘徊。

遥想2017年底，福晟集团老板潘伟明“借壳”福晟国际上市，市值一度超过200亿港元，而今市值仅剩11.82亿港元。

福晟国际的暴跌，受累于集团公司福晟集团。工商资料显示，福晟集团旗下已有4家子公司股权遭冻结。

首页 > 财经 > 产经 >