重庆商人购租法院集资门面房陷9年纠纷，办了产证拿不回房产(4)
地市 | 发布时间：2020-08-04
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摘要：法院认定租赁、买卖合同有效 德感公司诉柳力公司、桂榆汽配厂和邓光泽返还原物一案移送万州区法院后，三被告另案起诉德感公司、重庆法苑小区业委
法院认定租赁、买卖合同有效
德感公司诉柳力公司、桂榆汽配厂和邓光泽返还原物一案移送万州区法院后，三被告另案起诉德感公司、重庆法苑小区业委会，请求法院确认房屋买卖合同和两份租赁合同有效。
周宛说，邓光泽及其公司起诉后，万州区法院考虑到案件的因果关系，决定中止审理德感公司的起诉，先行对邓光泽及其公司的诉请分三个案子进行审理。
万州区法院审理认为，原法苑小区业委会是依照重庆市一中院决定成立，法苑小区门面房的出租、出售经全体集资干警同意并授权原法苑小区业委会办理。此外，原法苑小区业委会向现法苑小区业委会交付的账目资料、余剩现金，以及认可将邓光泽尚欠的购房款作为未付款入账的行为表明，新的业委会与前一届业委会具有法律上的承继关系。
据此，万州区法院确认柳力公司、邓光泽与原法苑小区业委会签订的《房屋租赁合同》、《购房预付款协议》有效，重庆法苑小区业委会、德感公司应当继续履行合同的义务。
对判决结果不服的德感公司和现重庆法苑小区业委会向重庆市二中院提出上诉，由于没按时缴纳诉讼费，重庆市二中院裁定，德感公司和重庆法苑小区业委会的三个上诉案自动撤回上诉。
2014年6月22日，万州区法院为邓光泽出具《法律文书生效证明书》，称其胜诉的房屋买卖合同已于当年6月21日生效。
重庆法苑小区业委会不服申请再审，万州区法院作出裁定，驳回再审申请。
租赁合同被判解除，购房合同不予解除
邓光泽及其公司的买卖、租赁房屋合同被法院判定有效后，现法苑小区业委会向万州区法院申请变更诉讼请求，要求解除原法苑小区业委会与柳力物业公司签订的《房屋租赁合同》，以及和邓光泽签订的《购房预付款协议书》，并支付“非法占用”房屋期间的租金、使用费。
万州区法院审理后认为，根据德感公司与原法苑小区业委会签订的《房屋销售委托合同》，德感公司与原法苑小区业委会之间形成委托合同（代理）关系。现法苑小区业委会不是诉争房屋的权利人，也没有获得德感公司委托解除《房屋租赁合同》、《购房预付款协议书》的权利。
万州区法院2014年11月25日作出判决，驳回现法苑小区业委会的诉讼请求。
对判决结果不服的现法苑小区业委会向重庆市二中院提出上诉。重庆市二中院经审理认为，二审查明事实与一审判决认定事实相同，一审法院认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，上诉理由不能成立。遂驳回上诉，维持原判。
重庆法苑小区业委会败诉后，德感公司又将邓光泽及其公司告到万州区法院。诉称邓光泽及其公司非法占有使用法苑小区门面房，请求解除原法苑小区业委会与邓光泽及其公司签订的《购房预付款协议书》、《房屋租赁合同》。
万州区法院审理认为，柳力公司擅自将承租的部分房屋转租他人，且拖欠租金时间累计达6个月以上；桂榆汽配厂擅自将承租的部分房屋转租他人、擅自拆改房屋结构，均符合双方合同中“因乙方责任终止合同的约定”。德感公司主张解除合同、归还房屋的请求，符合法律规定。
法院据此，判决解除柳力公司与原法苑小区业委会签订的两份租赁合同和桂榆汽配厂与原法苑小区业委会签订的租赁合同。
对于德感公司起诉解除原法苑小区业委会与邓光泽《购房预付款协议书》并支付“非法占用”房屋使用费一案，万州区法院审理认为，法苑小区业委会受德感公司委托，与邓光泽签订的《购房预付款协议书》经该院生效判决确认合同有效。
此外，邓光泽虽未按期付清余款，是因德感公司未能提供房屋的面积测量结果导致。在余款金额不明确的情形下，邓光泽未按约定付清余款不属于不履行合同主要债务的行为，德感公司也未能证明因不可抗力致使不能实现合同目的。因此，德感公司主张解除合同既无约定解除的情形，也不符合法定解除的情形，其诉求法院不予支持。邓光泽因买卖关系占有房屋，属于合法占有，德感公司要求支付房屋使用费的请求也不予支持。
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