狄城普法驿站 2019-09-03 08:23:11
转自:民事法律参考 作者：王水力，河南文丰律师事务所 来源：《文丰律师》总第47期 “以房抵工程款”是房地产领域的常态化现象，并受房企的资金压力、房地产市场状况的直接影响。因“房”的特殊性与涉及主体的多样性，形成“以房抵工程款”的复杂性，从而导致“以房抵工程款”纠纷的多发性。 正确认识“以房抵工程款”内涵外延，准确识别“以房抵工程款”风险，方可有效控制“以房抵工程款”的法律风险。 一、以房抵工程款的情形 在当前的房地产行业实践中，以房抵工程款的情形主要有： １、房企在招投标阶段要求建筑企业作出以房抵工程款承诺 房企作为强势一方，为掌握主动权，通常在工程发包时，以不同方式明示建筑企业作出书面承诺，接受以房抵工程款的条件。房企要么在招标文件中书面明示，要么在招标文件外口头明示。建筑企业为谋取项目中标，不得不接受，而接受的方式要么是在《建设工程施工合同》中载明，要么提交书面承诺书。 ２、房企在施工过程中与建筑企业签订以房抵工程款协议 房地产项目开发通常要经历数年，可能横跨同一发展周期的不同阶段或横跨数个发展周期。房地产业属于资金密集型产业，投资人的资金压力也呈现一定的波动性。一旦开发过程中面临资金压力，房企就会要求建筑企业接受以房抵工程款条件。施工过程中的以房抵工程款，要么在预售许可证取得前要么在预售后，不同的阶段将直接影响以房抵工程款的法律效果。 ３、房企在工程竣工结算后与建筑企业签订以房抵工程款协议 工程竣工结算后，债权金额确定，通常情况下付款期限也已经届满，房企基于资金压力，与建筑企业达成以房抵工程款协议。 ４、房企与建筑企业在纠纷处理过程中达成以房抵工程款协议 已就拖欠工程款发生诉讼纠纷，在诉讼过程中当事人协商达成以房抵工程款协议，约定直接以特定房产折价归建筑企业所有，用以充抵拖欠的工程款。 二、以房抵工程款涉及的法律主体 以房抵工程款，简单的模型就是：房企与建筑企业签署《建设工程施工合同》后，房企以自有的期房或现房，折价充抵工程款，房屋产权转移登记至建筑企业自身名下。现实中的以房抵工程款，远远比简单模型复杂，涉及到的法律主体更多。实践中主要有： １、两方主体 就是上述提及的以房抵工程款的简单模型，仅涉及房企和建筑企业。 ２、三方主体 三方主体可能存在的情形主要有： （１）房企与建筑企业签署《建设工程施工合同》后，房企以其关联企业所有的期房或现房，折价充抵工程款，房屋产权转移登记至建筑企业自身名下。这涉及到房企及其关联企业、建筑企业三方。 （２）房企与建筑企业签署《建设工程施工合同》后，房企以自有的期房或现房，折价充抵工程款，房屋产权转移登记至建筑企业指定的第三方名下。这涉及到房企、建筑企业及其指定的第三方。 ３、四方及以上主体 房企充抵给建筑企业的房屋系第三方所有，或该房屋被层层转充抵，即建筑企业将充抵工程款的房屋又转抵给材料商、分包商等，材料商、分包商等又转抵给其他方或将房屋产权登记在指定方名下。 三、以房抵工程款协议的存在形式 结合实线，大致归纳如下： １、建筑企业（或其项目部有权人员）提交的同意以房抵工程款的《承诺函》； ２、建筑企业（或其项目部有权人员）在房企要求以房抵工程款的函件上签署同意意见； ３、《建设工程施工合同》正文或补充协议或附件中存在的建筑企业同意接受以房抵工程款的条款； ４、建筑企业在工程款请款单或其它函件上要求以房抵工程款，经房企签署同意意见的； ５、《以房抵工程款协议》或类似的独立协议； ６、房企和建筑企业达成了以房抵工程款合意，并体现在工程竣工结算协议或类似协议、文件上。 四、以房抵工程款协议的主要内容 结合实线，以房抵工程款的合意表达大致存在如下情形： |
