 以房抵工程款协议无效，房企仍负有支付工程款的义务。 （四）以房抵工程款协议无法履行 最终认购主体无论是建筑企业本身还是其指定的其他主体，均需具有房屋所在城市的购房主体资格。若不符合房屋所在地的房地产限购政策，则以房抵工程款协议因无法履行而终止，除非各方达成“更名”合意。终止后的善后处理，类似本文上述（二）建设工程施工合同解除所提到的应付工程款低于约定的充抵金额但房屋买卖手续已办理完毕的情形，较为复杂，这里不再详细分析。 （五）房屋认购协议未履行 以房抵工程款协议签署但并未履行，即房企并未按约定将房屋交付转移，是否产生工程款充抵的法律效果？可详见本文上述（二）两种基础法律关系的地位中的分析，新债实际清偿与否，是否影响旧债的消灭，主要取得于当事人之间的约定，若无约定，则房屋认购协议未履行的，房企仍负有工程款支付义务。 （六）房屋认购协议解除 同上述（五）房屋认购协议未履行分析。 八、法律建议 以房抵工程款涉及诸多主体，站在不同的主体立场，所给的法律建议亦不同。 １、对于房企的建议 若欲做实“以房抵工程款”，建议明确约定“以房充抵工程款，充抵后即视为对应的工程款已付、对应的购房款已付”，新债产生旧债消灭，即房屋买卖合同关系成立，充抵范围内的工程款消灭。如此一来，“以房抵工程款”做实，既抵了工程款又售了房，双重利好。需要提醒的，该协议的副作用就是其中的“对应的购房款已付”。如果建设工程施工合同未能正常履行，所抵工程款超出应付工程款，此时该如何预防和补救。 ２、对于建筑企业的建议 应对方案与房企正相反，新债产生旧债保留，即房屋买卖合同关系成立，并不意味着充抵范围内的工程款消灭，直至房屋买卖合同已履行，否则仍可主张工程款。 ３、对于转抵第三方的建议 建筑企业要求转充抵房屋，对于材料商、分包商等第三方而言，建议争取获得房企的书面确认，否则该转抵行为对房企不具有法律约束力，除非房企与建筑企业之间的以房抵工程款协议中明确约定，建筑企业有权单方要求房企将所抵房屋办理至指定第三方名下。 ４、对于抵债房购买方的建议 对于最终认购抵债房的个人而言，建议慎重购买，如购买，建议获得房企的书面认可，即与房企直接建立房屋买卖合同关系，否则该认购对房企不具有法律约束力。实践中，抵债房通常都是层层转让，法律关系复杂，如果不能直接获得房企的确认，那么对于购房人来说，风险就较大。 本文“庖丁解牛”，意在理清“以房抵工程款”的法律关系，识别其中的法律风险。“以房抵工程款”涉及的各个主体，在法律关系中的地位、强弱不同，对于“以房抵工程款”、“抵债房”，也许有能力驾驭，也许只能被动承受，但是，有能力驾驭并不意味着能妥善驾驭，被动承受并不意味着毫无招架之力。在各自能力范围内，争取在最大可能限度内按利己原则合理设计和安排“以房抵工程款”行为，应是每一个相关市场主体应该做到的。 |
