 １、房企与建筑企业达成以房抵工程款的初步合意，但具体充抵工程款的房屋房号不明确，产权办理至哪个主体名下不明确，房屋单价不明确，等。 ２、房企与建筑企业达成以房抵工程款的初步合意，尽管具体充抵工程款的房屋房号不明确，产权办理至哪个主体名下不明确，房屋单价不明确，但协议明确：房号以房企意见为准，产权办理至哪个主体名下由建筑企业指定，房屋单价确认依据（如以开盘价为准，或以房管部门备案价格为准，或以前述标准确定的单价为基础上浮或优惠一定比例）。 ３、房企与建筑企业达成以房抵工程款的正式合意，房号、面积、单价、总价及房屋认购主体等均作了明确约定。 ４、房企与建筑企业达成以房抵工程款的正式合意，房号、面积、单价、总价及房屋认购主体等均作了明确约定。同时，房企与建筑企业指定的认购人签署了房屋认购协议。 以房抵工程款协议的内容有两个关键因素，直接影响协议的履行效果。具体如下： 第一个关键要素是：对于充抵效果是否有明确表达。不同的意思表达，直接影响工程款充抵的法律效果。其一，明确约定以房充抵工程款，充抵后即视为对应的工程款已付、对应的购房款已付；其二，明确约定以房充抵工程款，但未明确表达充抵后即视为对应的工程款已付、对应的购房款已付。 第二个关键要素是：最后认购充抵工程款的房屋产权的主体情况。其一，最终认购主体无论是建筑企业本身还是其指定的其他主体，具有房屋所在城市的购房主体资格；其二，最终认购主体无论是建筑企业本身还是其指定的其他主体，不具有房屋所在城市的购房主体资格。 五、以房抵工程款协议的法律效力 合同法有关合同不成立、不生效、效力待定或无效的规定，不再累述。下面仅结合以房抵工程款这一特定情况，简单予以分析。 １、以房抵工程款协议不成立 合同的成立适用意思自治原则，当事人有从事合同行为的意志自由，依其自由意志创设权利义务关系。只要具备意思表示这一基本事实，合同即告成立。合同不成立是指当事人未就合同的主要条款未达成合意，主要包括：当事人之间就合同主要条款未形成合意，或形成的合意不是真实意思表示。 比如，房企或建筑企业未对房屋买卖的主要合同条款达成合意。依据《商品房销售管理办法》第十六条规定，最核心的合同条款就是房屋基本状况和房屋价款。 比如，房企或建筑企业单方提出以房抵工程款的请求（即要约），但对方未接受或未作出回应（口头或行为回应）（即承诺）。 比如，以房抵工程款只是作为支付工程款的保障措施，即让与担保，房企与建筑企业之间并未达成真实的以房抵工程款合意。 ２、以房抵工程款协议不生效 依据合同法，原则上合同成立即生效，时间重合，但存在两种例外情况：一是附条件、附期限合同，在条件成就、期限届满前合同成立但不生效；二是需要办理审批手续的合同，在合同签订后、批准前合同成立但不生效。 附条件、附期限的以房抵工程款协议，部分属于让与担保协议，但也存在其它情况，比如：房企与建筑企业约定，以房抵工程款协议自房企取得预售许可证后生效。 ３、以房抵工程款协议效力待定 合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以认定合同有效的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，在一段合理的时间内合同效力暂不确定，由有追认权的当事人进行补正或有撤销权的当事人进行撤销，再视具体情况确定合同是否有效。 效力待定的以房抵工程款协议，主要有以下情形： （１）无权代理：签约主体未取得授权，比如建筑企业的项目负责人或其他工作人员超越授权范围，与房企签署以房抵工程款协议。 （２）无权处分：比如房企以其关联企业所有的房屋充抵工程款。 ４、以房抵工程款协议无效 合同法第五十二条、五十三条规定了合同或合同中有关条款无效的情形。 这里需要特别提醒的是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。” |
