 以房抵工程款协议签署时，若未取得预售许可证，可能被认定为无效协议。 ５、以房抵工程款协议有效 除却上述４种情形外，通常情况下，以房抵工程款协议应为有效。 以房抵工程款，是债务清偿的方式之一，是房企与建筑企业之间对于如何清偿工程款之债作出的安排，对以房抵工程款协议效力的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，当事人于债务清偿期届满后签订的以房抵工程款协议，并不以建筑企业现实地受领抵债房屋，或取得抵债房屋所有权为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，以房抵工程款协议即为有效。 以上对于以房抵工程款协议效力认定原则，已经最高人民法院的相关判例所确认。但是需要提醒的是，江苏省高院认为以房抵款协议有效的前提是双方已经进行结算、工程价款确定、清偿期届满且承包人仍享有建设工程价款优先权。 六、法律关系解析 （一）基础法律关系 以房抵工程款协议包含了两种基础法律关系：一是建设工程施工合同关系，二是房屋买卖合同关系。 （二）两种基础法律关系的地位 当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。换言之，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。 具体就以房抵工程款协议而言，是否抵消工程款，主要取决于当事人对于充抵效果是否有明确表达、房屋买卖合同是否已签署。若对充抵效果有明确表达（即明确约定以房充抵工程款，充抵后即视为对应的工程款已付、对应的购房款已付），以房抵工程款协议包含完整的房屋买卖合同要素，或另行单独签署了房屋买卖合同，则房屋买卖合同关系虽与建设工程施工合同关系存在关联，但已独立存在，不再依赖于建设工程施工合同关系。若对充抵效果没有明确表达，在房屋交付转移前，工程款支付义务并不消除。 （三）衍生法律关系 正如本文前述，以房抵工程款涉及多方法律主体，多一方法律主体就可能多一层法律关系，比如：材料设备买卖合同关系、工程劳务分包合同关系、民间借贷法律关系等等。 七、以房抵工程款协议的履行 （一）建设工程施工合同无效 建设工程施工合同无效，并不必然导致以房抵工程款协议无效。以房抵工程款协议具有相对独立性。《合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。” 最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”即不论建设工程施工合同有效与否，作为发包人的房企都负有支付工程价款的义务。在存在应付工程款的情况下，以房抵工程款协议具有存在价值。 （二）建设工程施工合同解除 处理思路同建设工程施工合同无效。 在建设工程施工合同无效或解除的情况下，假定应付工程款低于以房抵工程款协议约定金额，或应付工程款金额为零，以房抵工程款协议是否有效？是否继续履行？ 正如前述，建设工程施工合同无效或解除，不影响以房抵工程款协议的效力，但可能对以房抵工程款协议的履行产生影响。建设工程施工合同无效或解除后经结算，若应付工程款金额为零，各方无法达成共识，个人谨慎以为，以房抵工程款协议终止，但若有相反约定的除外；若应付工程款低于以房抵工程款协议约定金额，对于差额部分可协商解决。 若应付工程款低于以房抵工程款协议约定金额，或应付工程款金额为零，但充抵工程款的房屋买卖手续已办理完毕的，其善后处理较为复杂，这里不再详细分析。 （三）以房抵工程款协议无效 |
