 上述项目都存在一定的共同点，包括项目流程复杂且缺乏标准化，推进周期长；改造范围内房屋产权性质复杂，原住民利益诉求需妥善处理；相关政策存在不确定性；业务模式可复制性差等。 对于去库存、开发提速的万科而言，存量项目带来的作用或许并不大。今年前三季度，万科的库存去化率同比已有所提高，同时投资兑现度提升至94%，平均开盘时间4.2个月，平均首开毛利率20.5%。期内公司在北上广已重新补充土储，深圳的货值依旧不多。 而开发销售业务在前三季度累计实现销售额2806亿元，同比下降10.8%；至10月底销售额提高至3124亿元，尽管规模位居行业第二，但月均约312.4亿元，距离投资者预估的350-360亿元现金流平衡点仍有一定差距。 韩慧华在交流会上也披露万科在大宗资产交易方面的进展，1-9月累计拉动资产交易实现约102亿元，目前该公司仍有超过100亿元的资产正在交易推进过程当中。 目前尚未知悉，深铁或深圳国资委究竟将承接万科位于深圳的哪些城市更新项目，以及如何盘活大宗资产。其中深铁此前参与旧改的案例较少，今年上半年曾接手恒大位于龙岗的排榜村城市更新项目，后者计划总投资额约达464.43亿元。 可以肯定的是，行动远比口号来得重要，深圳国资若真斥资超过100亿元接手项目，毫无疑问将为万科带来流动性。从现金角度观察，至9月底万科货币资金1037亿元，扣除预售监管资金后只有600亿元，一旦销售回款和融资难以覆盖支出，企业就被迫动用这部分资金填补缺口。 除此以外，辛杰还提及，深铁与万科在多个领域开展了广泛而深入的合作，既包括轨道加物业开发项目，也包括商业经营、物业服务、酒店管理、工程代建等。目前双方在深度参与深圳的城市建设项目，协同推进大型综合交通枢纽TOD开发建设。 |
