 一方面是要放开放宽大城市的落户限制，另一方面要突出中心大城市的带动引领作用。在这种情况下，显而易见，未来大城市的发展更被看好。 但问题是，大城市的发展和落户也不是没有限制的。尽管中央密集发文要放开放宽落户限制，但都附加了一定的限定词，落户的全面放开，是将个别超大城市、特大城市除外的。 根据《2017年城市建设统计年鉴》，目前，城区人口超过500万的城市有13座，除北上广深这4个超大城市，还有天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳、长沙9个特大城市。 结合政策，也就是说，在未来，除了上述13个城市外，其他城市都将全面放开放宽落户限制。这个过程中，一大批二线城市将受益最大，包括西安、苏州、合肥、济南、青岛、大连、厦门、宁波、昆明、石家庄、南昌、福州等。 一方面，大城市户籍放开后，中小城市的发展前景会更受限。另一方面，相比京沪等超大城市，二线城市还有大把的发展空间。这些二线城市崛起后，不仅可以承担、疏解一线城市过于集中的部分功能，还可以起到区域发展龙头的作用，带动更多区域相对均衡地发展。 放开放宽落户带来的机会 值得注意的一点是，《意见》明确，要全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策、城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策，以及中央预算内投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多的城镇倾斜政策。 这里必须要说明的一点是，过去国家强调中小城市战略的结果是：一线和部分热点二线城市人口快速增长、土地供给不足，三四线城市人口增长缓慢、土地供给过多，由此造成土地供需错配。现如今，人地挂钩的政策更符合人口与经济社会发展的真实需求，对输入城市将起到很好的激励作用，有利于输入地城市的建设和发展，这个过程中，对一二线城市也是一大利好。 《意见》提到，到2022年，城乡统一建设用地市场基本建成，经济发达地区、都市圈和城市郊区在体制机制改革上率先取得突破。 这意味着，未来城市更新改造，有望成为房地产发展的重点。什么样的城市更新改造尤其是旧村改造会有价值？哪里的农村户口有价值？当然不可能是小城市的农村或者贵州、东北、淮河流域等地的偏远农村，而是一二线大城市的城中村或近郊区的农村。 从总体上看，二线热点城市的楼市发展前景已经超过了一线城市。一方面，二线城市的人口增量空间更大，另一方面，二线城市原有楼价较一线城市要低很多。实际上，从2015年以来的表现来看，二线热点城市的房价涨幅甚至超过了一线城市。这也符合近年来热点二线城市经济崛起的趋势。 春江水暖鸭先知。今年以来，热点二线城市的土地市场火爆，各大开发商鏖战二线城市。中原地产研究中心的统计数据显示，50大城市合计在2019年前5月土地出让1.59万亿元，同比上涨了12.3%。其中，5月杭州土地出让金收入266亿元，位列榜首。此外，今年以来，天津、武汉、苏州、济南、郑州、福州等二线城市的土地市场表现也十分抢眼。 |
