 政策之下，多地下架了价格虚高的二手房源。 二手房指导价推出叠加上文提及的信贷收紧，二手房刚需只能延时满足，与新房之间呈现出跷跷板效应；房产税进程的加快，弱化了房子的金融属性，希望通过房子升值实现资本利得的投机需求减弱；共同造成了二手房成交量疲软。 第二是未来的空间有多大？ 一个共识是，和房地产行业有关的政策大体上仍会遵循“房住不炒”的基调。等房企的降杠杆、转型乃至出清完成之后，二手房市场与新房之间的跷跷板效应将大幅减弱，人们的改善性需求将占据二手房的主导地位。 天风证券显示，截至2020年房地产存量总资产为375万亿元，二手房交易额为7.4万亿元，二手房的流通率为1.97%。根据预测，到2024年，房地产存量总资产为511万亿元，二手房交易额为12万亿元。 贝壳二手房在当前佣金率为1.5%左右，行业内其他中介要低一些，假设整体佣金率为1.2%，市场规模为1440亿元，按照2020年贝壳的市占率26%，能分得的收入额约为374亿元。
2021年前三个季度，贝壳二手房的收入为259.6亿元，简单时间加权，全年二手房收入为346亿元，增长空间已经不大。 那么，在有限的空间里，是否可以实现利润端的改善？ 贝壳能干涉但不能凭空制造个人的买卖意愿，所以在盘子大小上无能为力，只能在市占率上提升。 一个明确的趋势是二手房市场会向房源的价格更透明、信息更对称的方向发展。“真房源”曾经是贝壳或者说链家的竞争力之一，未来真房源带来的优势可能不再那么突出。 另外，新房的房源集中在开发商的手中，集中的开发商不易触达分散的客户，贝壳就拥有了通过客户规模获取更大的议价权的空间。二手房的房源则分散在个人手中，除去着急变现的，多数房主等得起，这会让他们更倾向于货比三家，谁能帮自己以更高的价格、更低的成本售出，就让谁做自己的生意。 对于二手房的购房者来说，中介只要有基本的资质、正规运营，渠道费用低，就可以考虑合作。 “独家房源”和“真房源”的差异化竞争优势被消减的时候，随之而来的会是竞争加剧，贝壳能不能守住市场份额，决定了二手房业务上的增长空间。 贝壳大力发展互联网家装，斥资80亿收购家装品牌，同样是为自己培养新的业务增长极。 家装业务会是一个更动听的故事吗？ 从下游客户看，买房和装修是极为低频、高价且直接影响居家生活质量的大事，所以在装修的质量、风格的差异化等方面的要求更高。 从上游来看，装修涉及到建材、瓷砖、油漆等多方面，家装公司上游供应商分散，供应链长，客户的个性化需求又导致家装公司难以通过“量大”获得对上游公司的议价权。 这样非标的产品和服务，难以复制和规模化，意味着更低的利润水平。比如互联网家装平台土巴兔，曾经拓展过线下家装，但因利润率太低不得不收缩业务，比如2017年其家装承包业务净利率只有0.9%。 从行业特性看，家装有服务半径，市场集中度的提升殊为不易。 这些方面决定了家装业务不是一门容易做的生意。 当下，贝壳赖以生存的房地产经纪业务已无广阔增量空间，贝壳也在努力向资本市场讲一个更大更诱人的故事，但从中短期来看，对基本面很难有实质性改善。 参考文献： [1]《龙头地产中介平台二手房新房集中度提升，新兴业务厚积薄发》，天风证券； [2]《2021年三季度中国房地产总结与展望（上篇）》，克尔瑞； [3]《贝壳三季报曝光了二手房市场有多惨》，北京商报； [4]《房地产税对房屋买卖市场和租赁市场有何影响？》，乐居网； [5]《房地产渠道之争》，新京报 |
