2021-05-06 10:09:09 来源: 南风窗
 从看上心仪的学区房，到和房东谈判、筹钱并签完合同，古悦只用了3个小时。这个学区房是古悦为不到1周岁的儿子准备的礼物。3个月后，中介告诉她，这套房涨了130万元。 古悦认识的另一位宝妈，为看学区房，一连数月挺着孕肚奔波劳碌，一度出现先兆流产症状。直到一天晚上，中介紧急通知她有一处房源，她看中后便赶去签约。到了签约现场，前来抢房的人挤满了电梯，房东没有跳价，她靠诚意打动了房东，先一步成交上岸。 这是去年下半年，上海学区房市场的两个截面。 但如今，市场风向变了。 4月30日，最高决策层提出，“防止以学区房等名义炒作房价”，意味着学区房的乱象有望得到遏制。事实上，早在此前，全国多城已经陆续出台相关政策，整治炒作学区房行为，稳定楼市。 比如，北京近期发布的义务教育入学新政，堪称史上最严的入学政策：自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位。 上海也不例外。3月16日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，首次提出“名额分配”制度，重点中学50%-65%的生源名额将按比例分配到各区和各普通初中。 “办法”一出，市场立刻有了反应。 上海一房地产公司市场动态分析师赫东旭盯着后台数据发现，成交量断崖式下跌。去年以高涨幅闻名的热门学区房小区“梅园”，如今，其附近的房产中介挂出了“笋盘”字样。 “笋盘”在二手房市场上指的是，低于市场价，性价比高的房子。它就像一块晴雨表，标示着当前学区房市场的不景气。 习惯了去年下半年学区房的强势走高，上海的部分学区房房东仍有高房价预期，只有急于出手的房东小幅降价，给予更多议价空间。 但买房者却按兵不动，指望价格进一步的下跌。 春节后，本是包括学区房在内、房地产市场的小阳春，但4月的上海，学区房市场不见小阳春，只见倒春寒。 价格和成交量的起落，考验的不是买卖双方的决断，而是人性。
老破小的舍与得
上海浦东新区的梅园三街坊，若只看一片干净的鹅黄外墙，不会想到这些6层建筑是建成40年的老房子。 这里面嵌套着被称为“手枪房”“条形房”的老旧房型，面积小的，只有三十几平方米，大的也不过七八十，门窗小，采光和通风多不理想。 一层住户的水龙头装在户外，厨房用水就在这里。因为阳台太小，每户都在阳台窗外向外安装了2、3米长的晾衣杆子，这里没有电梯、停车位露天。 这些俗称“老破小”的房子，每平方均价最低也要14万元，高的达20万。2公里外陆家嘴的新建高层楼盘国信世纪海景，每平方米均价则在14万元上下。
梅园三街坊的住房 撑起高房价的是梅园三街坊对口的顶尖学区，涵盖了从幼儿园到初中。 尽管“老破小”居住体验差，但绝无仅有的优质教育资源，秒杀了江景房的舒适体验。不过对比动辄售价上千万起步的新楼盘，老破小学区房则是一个高性价比的选择，更受到有择校刚需的中产家庭青睐。 学区房的概念脱胎于学区划片、就近入学的政策，原本是为了方便学生上学、抑制因择校导致学生过度集中的政策而设计的，但因为优质教育资源的分配不均衡，名校对应学区的房产由此成了香饽饽。 “老破小”中最抢手的是户型小、总价低的一类，被称为“上车房”，意味着获得该学区对应教育资源的最小成本。 “上车房”的买家，举家迁入户口之后，通常并不把它作为自住房，因为一室的格局，扣除公摊面积，很难满足学龄儿童三口之家的居住需求，他们要么有另外的产权房，要么就在靠近就读学校的地方租房住。 |
