 据该工作人员介绍，镇江市发展改革委曾在2020年发布《镇江市区物业服务收费管理实施办法》（镇发改规发〔2020〕1号），就明确提出空置房屋经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费。“那时候房地产市场还比较热，所以设置了最长24个月的减免期限，今年开始执行的新政策相当于是此前政策的延续。” 多地已先行探索超10年 事实上，句容市和镇江市并非率先执行“空置房物业费打七折”政策的城市。其中，江苏省苏州市和常州市至今已先行探索超过10年时间。 早在2014年5月29日，苏州市发展改革委便出台了《苏州市物业服务收费管理实施细则》（苏价规字〔2014〕4号），第十六条明确规定，新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。 此后的2014年12月25日，《常州市区物业服务收费管理实施细则》（常价规〔2014〕1号）正式施行，并明确提出了空置房物业费打折优惠政策。“因业主原因未办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用（连续超过6个月及以上）的物业，业主大会成立前，业主应事先向物业服务企业书面告知，并经物业服务企业确认后，其间的物业公共服务费按约定标准的70%交纳，优惠期限自本细则施行之日起计算最长为36个月。” “该文件没有废止，仍有法律效力。”2023年12月22日，常州市发展改革委在回复当地市场咨询时表示。 2023年10月24日，常州市发展改革委再度联合市住建局、市市场监管局发布《关于明确常州市普通住宅空置物业收费和室内装饰装修产生建筑垃圾收费的通知》（常发改〔2023〕351号，以下简称《常州通知》），自2023年11月1日起施行。普通住宅物业经确认空置后按约定标准的70%交纳物业公共服务费，优惠期限最长为36个月，超过优惠期限的可由双方协商确定。 空置房物业费打折在实施过程中还面对诸多问题，如何确保利好市民的政策落实到位？对此，《常州通知》指出：“物业服务企业应当严格执行明码标价规定，在物业管理区域内的显著位置公示普通住宅空置物业收费优惠措施，主动接受业主、物业使用人的监督。” 记者在采访中了解到，为将空置房物业费优惠政策惠及全体业主，提高物业企业政策知晓率，常州市武进区市场监管局还向物业企业宣贯不执行或不完全执行空置房物业费优惠政策所涉嫌的违法行为，要求物业企业严格执行文件规定，保障符合享受条件的业主充分享受优惠政策。 曾陷“缺乏上位法依据”争议 值得注意的是，尽管空置房物业费打折优惠政策符合当前房地产市场，并利好业主，但也曾陷入“缺乏上位法依据”的争议之中，至今尚未有全国统一标准。 根据民法典第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 全国人大常委会法工委法规备案审查室曾于2023年8月发布审查研究案例并指出，实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。“地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额70%的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。” 上述镇江市发展改革委收费管理和价格调控处工作人员向记者坦言：“这一政策（空置房物业费打七折）目前确实还存在一些争议，我们之前也咨询过江苏省相关主管部门，得到的反馈是没有问题。” 唐震东律师也告诉记者，民法典第944条只是规定业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。而打折支付物业费的前提是不拒绝支付物业费，只是要求按照公平原则按一定比例减少支付物业费。“所以，地方性法规作出未入住业主物业费打折支付的规定，实际上根本没有违反上位法的规定。” |
