 房地产市场整体已转入供大于求的买方市场 房地产链条长、涉及面广，可以说牵一发动全身。 进入今年二季度，受宏观环境影响，居民购房能力和意愿下降，购房作为大宗消费恢复相对滞后，房地产市场成交量增速有所放缓。1至7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%；房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%。 7月24日，中共中央政治局召开会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬分析，房地产市场供求关系发生重大变化，主要表现在三方面：一是从卖方市场转向买方市场。经过持续20多年大规模开发，2022年全国城镇居民人均住房建筑面积已经超过41平方米，叠加人口呈现负增长、城镇化进入中后期等因素影响，市场整体已转入供大于求的买方市场，特别是中小城市商品房库存量大、去化周期长。二是从增量为主的市场转向存量为主的市场。不少城市存量房交易增速快于新建商品房销售增速，部分城市二手房成交量已经超过新房成交量。三是从期房销售为主转向现房销售占比稳步提高。 “适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，近段时间一系列政策措施落实落地，不仅能够更好满足居民刚性和改善性需求，也对扩大消费、拉动投资、稳定经济增长意义重大。”虞晓芬认为。 招联首席研究员董希淼说，根据有关测算，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅大约为80个基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人还款支出每年超过5000元，有助于降低住房消费负担，进而增加居民消费和投资能力。 促进房地产市场平稳健康发展，还需多方发力保持耐心 受访专家表示，当前适时调整优化房地产政策，打开了市场预期窗口，短期看刚需和改善性需求将集中入市，年底前市场交易量或有明显增长。但是，整体看房地产市场供求关系发生巨大变化，且受宏观环境影响较大，要以更加理性的心态看待房地产市场发展，既要有信心，也要有耐心。 “在市场整体发展放缓的时候，积极的一面会格外引人注意，比如有些市场将更加有韧性，也有新的业务机会正在出现。”万科董事会主席郁亮认为，目前我国城镇化率为65%左右，根据相关预测2030年预计达到70%，城镇人口将增加至9.8亿人左右，按建设经验保守估计，未来10亿至12亿平方米的房地产新开工面积是有保障的。 郁亮介绍，根据伦敦、东京等城市的经验，人口会不断向能够创造就业的城市集中。即便市场完全成熟后，中心城区仍然会出现大量城市更新项目，以提升传统地区的发展活力，满足职住平衡的需求。此外，保障性租赁住房建设、城中村改造、房地产代建代运营等也将是未来重要的业务增长领域。 “当前政策已在发力，相信在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到健康合理的水平。”郁亮说。 虞晓芬认为，从中长期看，促进房地产市场平稳健康发展还需从供需两端重点发力：通过加快启动城市更新和城中村改造等，稳市场规模；通过降低房贷利率、扩大住房公积金覆盖面等，着力提高住房消费能力，放松住房供求关系发生重大变化的大城市或片区的限购等，稳市场需求；通过全面推动二手房“带押过户”、降低交易契税、合理降低房地产中介费用等，鼓励以旧换新，促市场良性循环；一视同仁支持优质国有房企和优质的民营房企，适当放宽开发条件限制要求，稳定房地产企业。 住房城乡建设部有关负责人表示，接下来将继续以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展，因城施策、精准施策，大力支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，努力提升品质、建设好房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放心购房、放心租房。 |
