 长实“亲海駅II”吸引居屋买家 郭子威认为，首次开售认购火爆，加推122套新房以1房为主，因1房咨询更多。暂时收到约四成准买家查询1房单位，而准买家多为有意入市自住或收租。准买家分布上，昨日开放示范单位参观至今，参来自将军澳及启德区的参观人数最多，合共占40%；油塘及观塘区各占15%。同时，有三成参观市民属于有意购买政府资助房屋的客源。 有地产中介告诉记者，“亲海駅II”开价极具竞争力，定必冻结九龙及新界区的二手市场，实际上，“亲海駅II”开价后，临区将军澳即刻有业主减价5%出售物业。而“亲海駅II”也吸引了不少有意申请居屋人士认购。因为居屋售价虽然为市价6成，却要等候数年及抽签，抽中后买卖租售也要按政府规定补地价。但“亲海駅II”虽然较居屋略贵，但没有出售限制，现时行情下租金回报将近3%，也吸引了不少有意投资房产人士的目光。 不过，业内人士也告诉记者，“亲海駅II”预计2025年10月中旬入伙，距今还有27个月，投资人士需要经历两大博弈，分别是27个月之后的租售行情及油塘工业区的改建状况。 香港新楼供大于求，楼价有下行风险 虽然现在正于香港九龙区销售的两处新盘认购火热，但香港整体一手住宅新盘积存供应持续向上。 香港地政总署7月批出可预售楼花的单位，合共涉及4602户，按月升逾4倍，为逾一年高位。整体看来，全香港获批未售出楼房达到1.6万户，创近年新高。新楼存货中，以启德区的获批未售存货最多，达8200户。业界预料将加剧发展商的推盘及去货压力，且地产商为销售楼盘可能掀起“价格战”。 地政署审批加快步伐之时，地产商销售速度却没有跟上，目前全香港获批而未销售楼盘项目高达32个，预计下半年香港地产商将陆续推出新楼盘，达销售高峰期。只是，在地产商供应大幅增加下，市场需求受高息环境抑制。分析人士指出，美国通胀率比较大可能在未来数月呈上升趋势，如此加息周期9月完成的市场愿望便会落空，本身渴望减息的市场参与者将会面临较大压力，股市和楼市可能还要忍受阵痛至明年年底。 据美联物业房地产数据中心统计，目前已获批但未开始销售的新盘单位接近1.6万户。假设其中一半即8000户将于今年开售，相当于每个月要维持1600户的一手成交量才能吸纳有关供应。在如此大的供需差之上，不少地产商将采用“先量后价”策略，定价倾向保守，甚至以低于二手楼的价格吸引客户，令香港楼价有下行风险。 实际上，中原城市领先指数CCL最新报164.72点，按周升约0.33%，并连升2周共约0.52%。反映政府放宽物业按揭成数后，刺激整体楼价短暂企稳。今周指数仍未反映加息后的市况，7月底美国及本地银行再度加息，二手楼市成交向下，数据显示短期楼价将继续反复向下。 通关带来的正面影响开始减退 “亲海駅II”开放认购时，恰逢香港生产力促进局公布今年第3季“渣打香港中小企领先营商指数调查”。 调查结果显示，香港本季综合营商指数回落至本年第一季水平，反映通关带来的正面影响开始减退。生产力局首席创新总监张梓昌表示，指数经历第2季的大幅上升，本季转为回落，但这些均在预期之内。同时六月份香港采购经理指数（PMl）下跌，反映整体订单及新出口订单升幅收窄，令本地中小企采取较保守的营商策略以减低风险。张梓昌认为随着内地经济振兴措施生效，未来香港经济会继续稳步复苏。 张梓昌还提到，外围环境的不确定性持续增加，在进一步金融状况收紧和先进经济体增长放缓下，国际货币基金组织已下调今年全球经济增长预测，收紧金融条件将会减慢经济增长，导致本地中小企的营商信心转趋保守。但他提及“投资意向”仍在调查中维持在50点中性水平线以上，91%受访中小企表示会在本季维持或增加投资，数字与上季相若，他认为这反映中小企对前景仍然保持正面态度。 对于下半年香港经济的整体走势，渣打银行（香港）大中华区高级经济师刘健恒则认为，香港下半年经济表现应该不会差，失业率低、美国加息周期结束，还有中国多项经济振兴措施出台，都是对香港营商的正面因素，预计毋须调低香港全年经济增长预测。 |
