 第二看经济发展，可以看到豪宅市场没有受影响，还在增长，受影响的主要是刚需、刚改这部分人，如果经济恢复很快，那他们的收入增长也会很快。 需要指出的是，中国房地产市场的需求没有太大的恶化，不可能一年卖将近18亿平方米，第二年就没了，规模还是非常大的。 什么样的房企能活下来？ 姚长盛：您觉得什么样的房企能活下来？ 秦 虹：我想有三个“自”，第一，自救。不要指望政策有多大的反弹，也不要市场给点阳光就灿烂，无论是加快销售、变卖资产，还是折价销售，总之要积极自救。 第二，自律。过去房企都是加满杠杆、高负债，这一次的危机可以说是给他们敲响了警钟， 必须要自律，不要再盲目加杠杆，追求高负债来扩张规模。 第三，自励。中国的房地产市场是遇到了一些困难，但并不意味着从此就没有前途了，只是说传统的“高杠杆、高周转、高毛利”的发展模式不能再继续了，未来转型发展的空间是非常大的， 姚长盛：未来最重要的就是凭本事吃饭，谁能有运营或建造的本事，谁就能活下去，否则没有饭吃，是这个意思吗？ 秦 虹：什么样的房地产企业未来有前途，我觉得有这么几点： 第一，商业模式要符合经济逻辑，像刚才咱们说的“三高”模式就不符合商业逻辑，因为没有高房价做支撑。 第二，业务结构互补。所谓业务结构互补，讲的是房地产的经营或开发有长周期和短周期之分，比如珠三角的旧改项目周期都很长，但是长三角地区的产品周期就很短、现金流很好，所以房企在产品运营上要注意长短结合、结构互补。 第三，财务稳健。财务稳健有两个标志，第一个标志就是现金流要好，第二个就是杠杆率确实要低。中国房地产企业的负债率全可以说是全球最高的了，美国上市房企的负债率是50%多，英国的不到40%。 核心资产应具备哪些特征？ 姚长盛：房地产领域的核心资产应该具备哪些特征？ 秦 虹：两条，稀缺性高加流动性好。稀缺性高，大家都想去买的，物以稀为贵，但是也要考虑到流动性好，像有一些稀缺的资源，比如海边风景很好的房子，它是没有流动性的。 如果是从房企的角度来看核心资产，我认为要看你想买的资产是对方主动持有的还是被动持有，这很重要。如果是买对方主动持有的资产，我认为风险不大。如果是对方被动持有的资产，你要买的话就要慎重，总的来说，主动持有的资产要好于被动持有。
姚长盛：比如北京国贸是主动持有的，你想买国贸，人家也不卖，现在被动持有的资产太多了，住宅我觉得还好，那些被动持有的商办、写字楼其实是更大的隐形浪费。 最后一个问题，您怎么看房地产行业未来的发展？ 秦 虹：未来房地产还是要回到它的本质，房地产的本质是什么？它是载体，载体好不好取决于两方面，一是你能不能服务好所承载的产业和人口，另一个是你能不能通过做好载体来吸引产业和人口，城市更新就是这样，城市衰败了，为什么人和产业又回来了，正是因为城市更新把这个载体做得更好了，城市环境打造得更好，生活配套打造得更优，因此产业回来了，人也回来了。 （本节目由网易财经、微博新知博主和微博财经联合推广） |
