地方政府清理恒大资产 隐秘帝国被撕开一角

9月26日晚上11点，方潼刚走出东部某省的住建大楼下班回家。不出意外的话，今年的十一假期他要为化解恒大风险加班。

6月底，该省住建厅就发现恒大地产项目的异常，并多次约谈恒大及相关方；8月中旬，住建、公安、税务、金融、政法委等部门联合成立了主要任务为保交房的“恒大集团项目处置及风险化解专班”，全面摸查核算债务缺口。

不仅仅是方潼所在的省份， 自恒大流动性问题爆发以来，在监管层统一协调下，部分地方成立由省级政府牵头、市县级政府为主体的恒大风险化解专班小组，计划帮恒大部分停工项目复工。

“没有一个好消息。”听到其他部门反馈的情况，方潼叹了一口气。作为监管部门中的工作人员，方潼与恒大经常打交道，他说，目前外界看到的只是恒大众多问题的冰山一角。

“谁家孩子谁抱走”

方潼所在省份，恒大有50多个项目，分布在10个地级市。一个多月来，住建厅对全省恒大项目资产进行摸底，测算“保交房”资金缺口，协调地方城投公司和其他开发商的接盘意愿。

排查摸底发现，恒大在该省份近三分之一项目非正常停工或逾期交付，恒大方面也和购房者承认，两到三年内无法交房，能够将房子建好交付的大概有10个项目。

各个地市因问题项目数量而面临压力不一，有的城市恒大项目有10多个，一旦出现异常交房，很难找到接盘方。即便业主筹集资金自救，也非常困难。以往成功案例极少。

住建厅也尝试协调其他开发商救助恒大项目，但无论国企或民企，尽调完部分项目后，都摇头婉拒了。

一家央企的人士告诉方潼：他们摸底后发现，恒大项目债务情况复杂，有的项目一两年换了好几拨财务团队，财务章也收归到总部，“项目被抽资的厉害，有的项目预售款项被总部控牢了”。

由于无人接盘，这些动辄数十万平方米的项目变成“烫手山芋”。方潼说，现在处理恒大问题的思路主要是：谁家的孩子谁抱走。

保交楼 严控金融风险

据方潼介绍，他所在省份对恒大问题项目进行测算，保守估计，资金缺口超过400亿元。这就需要由地市和区县财政按一定比例出资，作为保交楼建设款，压实属地责任，他们称为“解围资金”。

他算了一笔账，恒大的50个项目，除了10个能自负盈亏的，剩余项目平均每个资金缺口在10亿元左右，“这只是工程建设款，保不定后面还有其他债务，因此估算400亿元是很保守的”。

方潼也清楚自己团队的使命：恒大流动性问题波及购房者、投资人、供应商等多方面，但目前风险化解专班最大的任务是保交楼，先确保购房者拿到房子。

据方潼介绍，每一级政府都有相应的应急资金，必要时可以申请调用，“无非是市、区按照多大比例支出这笔钱，由哪些城投来接项目”。

资金解决后，需要为恒大的问题项目引入新的施工单位，对于施工单位的甄选，住建厅首选的是地方城投公司。首先，城投公司由政府背景，可以减少二次暴雷的风险；其次，工程款可控。

方潼表示，解围资金一般不会直接拨付给原施工企业、承包商、供应商，如果原施工单位愿意继续承建项目，可以和城投公司签约，但解围资金仅限于支付复工后的工程款，“之前恒大欠的钱，还是得找债主”。

让城投公司接盘恒大项目是地方政府不得已的选择，方潼所在的省份曾尝试通过市场化手段解决，但恒大项目的纷繁复杂的融资及商票链条，最终让其他房企望而却步。

方潼说，和p2p、长租公寓暴雷不尽相同，很多人买房是穷尽一家几口人的钱包，有限的资金只能用来解决最紧急的矛盾。

方潼透露，除了保交楼外，风险化解专办的另一个重点任务是保地方城商行主体。由于恒大项目多在三四五线，城市商业银行成为部分恒大项目的主要债权人，所以要确保恒大的流动性问题不会波及到银行。