2022｜春节特别策划

自2020年三条红线和贷款集中度政策出台以来，倒逼企业降负债、居民降杠杆，“去杠杆”已成为房地产企业发展的重中之重。

2021年房企主动或被动减少融资，房企整体资金压力依然处于紧张状态，房地产开发到位资金增速逐月下滑，下半年起到位资金单月值同比出现负增长，且融资总量达近五年最低点，调控持续收紧下，房企更加依赖销售回款和自筹资金。

2022年，降杠杆仍将是未来行业发展的重要任务，行业格局将发生本质变化，短期内活下去比什么都重要，以央企、国企和少量外企、优秀民企为代表的“剩”者为王的时代已经来临。

融资总量达近五年最低

在一系列政策影响下，2021年房企主动或被动减少融资，融资总量达近五年最低点。

从房地产开发到位资金来看，2021年1-12月，房地产开发企业到位资金201132亿元，同比增长4.2%，规模创历史新高，但增速创近六年新低。且增速逐月下滑，下半年起到位资金单月值同比出现负增长，9月同比降幅达到11.2%。四季度政策密集发声后，但年末到位资金增速仍表现不佳，12月单月到位资金17770亿元，同比下降19.3%，单月到位资金规模低于历史同期，同比增速创近五年新低。

图：2021年房地产到位资金单月值及同比增速（单位：亿元，%）

数据来源：统计局、CRIC整理

从融资总量来看，据不完全统计，2021年100家典型房企的融资总量为13038亿元，同比下降25.1%，近五年来融资量首次出现负增长，增速同时达到五年来的最低点。

图：2016-2021年房企融资总量情况（单位：亿元）

备注：1、外币融资统一按融资当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷和其余银行贷款；

2、如没有特殊说明，本文所有的2021年融资数据统计均截止至2021年12月31日。

数据来源：企业公告、CRIC整理

从融资结构来看，2021年融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到49%。2021年房企境内债权融资同比下降29%至6436亿元；境外债权融资量3435亿元，同比下降26%；股权融资和永续债分别募集112亿元和58亿元，降幅较大，分别较同比下降77%和88%，在三条红线出台后，永续债也纳入全口径负债监管，企业永续债发债持续下降。

图：2016-2021年100家重点房企融资方式比例

数据来源：企业公告、CRIC整理

债务违约扩大到龙头房企

2021年融资环境不断收紧，房企资金压力加剧，违约事件频发。2021年违约债券不论从数量还是金额来看，均远超去年同期水平。从具体违约房企来看，违约名单扩大至龙头房企，包括中国恒大、中国奥园、佳兆业、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、中国泛海、北大资源、阳光100等。

房企频频出现债务违约，一方面主要在于2021年在融资受限和销售下行的情况下，房企普遍面临流动性紧张的困境。叠加近期各地陆续加码预售资金监管新政，使得部分房企的资金调配能力和资金使用效率大打折扣，造成资金面的紧张，部分房企负面信用事件频发。

另一方面，过去5年房企的有息债务增速远高于其销售增长，2016-2020年百强房企总有息债务的5年复合增长率为22%，而同期操盘金额的5年复合增长率为15%。负债逐年增加，房企渐渐将资产负债表逐渐做成了“负债表”，降杠杆提出后，房企并未实现真正的降杠杆，而是部分企业通过明股实债、表外转移等方式降低表内杠杆，降杠杆仍然任重道远。