 样本房企归母权益/总权益占比从2015年的78.16%减少至2021年中期的59.95%。少数股东权益增长过快，主要是近年来房企加大了项目的合作比例。 图：2015年以来97家样本房企归母净资产占比的走势
数据来源：企业年报，CRIC整理 从项目表外化率来看，样本房企表外化率呈持续攀升趋势，从2018年36.52%持续增加至2021年中期的44.58%，部分房企将表内杠杆“降档”压力通过出表高杠杆的项目公司将其转移至表外，达到隐藏表外负债、美化报表的目的。 图：2015年以来97家样本房企项目表外化的走势
数据来源：企业年报，CRIC整理
房企债务违约或将持续增加 2022年，当前行业降杠杆的主体思路不变，三条红线政策也不仅局限于核心财务指标，监管仍会穿透房企全口径债务，引导表内外债务双降，修正房企打政策擦边球的可能，引导整体行业向理性和健康状态改善。 在此情况下，根据四季度房地产相关政策来看，2022年预计整体的房地产融资环境仍以维稳为主，维护企业的正常融资需求，促进房地产业良性循环和健康发展。 而从企业的偿债压力来看，2022年房企到期金额达到6298亿元，同比减小21%，但房企的整体偿债压力仍较大，主要在于2020年四季度以来房企发债及到期债券呈现剪刀差，房企发债量小于到期量，房企偿债一直处于承压状态。 与此同时，由于2021年房企违约事件频发，市场对于地产风险的担忧明显加大，房企海外主体频频遭遇下调评级，进一步加大了房企的融资难度，而部分表内财务表现好的企业实际上杠杆仍然很高，房企债务违约或将持续增加。据统计，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，其中1月份的到期规模高达627亿，为近两年中的最高。此外3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。 图：房企2020年以来发债及到期债券情况（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC整理 与爆发危机以及流动性较紧的企业相反的是，优质的白名单企业将迎来率先发展的机会。特别是四季度政策回暖中，诸多机构和银行建立了优质企业融资发放的白名单，保利、招商等央企国企和龙湖等优质民企率先进行债券发行。 优质房企可以尝试拓展包括类REITs及公募REITs等创新型融资，未来公募REITs有望再次迎来扩容，助力房企打通存量资产投融管退全产业链条。此外，2021年12月初银保监会鼓励要合理发放房地产开发贷款、并购贷款。目前已有招商蛇口成功注册并购票据，优质房企具备并购融资优势，长远来看将推动整体行业的整合，“剩”者为王的时代已然来临。
当前房地产从“白金时代”跨入到“青铜时代”，企业回归“剩”者为王。 所谓“剩”者为王，一方面意味着行业集中度将会越来越高，头部效应愈发突显；另一方面未来房地产平稳健康发展需要更加稳健的企业，而不是单纯追求规模的企业，因此为了进行高质量发展，经过“大浪淘沙”剩下来的企业将拥有更多发展机会，行业也将赋予它们更多发展红利。当前的房地产行业正如此前竞争激烈的家电行业，最终经过多轮优胜劣汰，剩下的企业都已成为家电行业龙头，并且发展相对健康稳定。 在行业快速迭代的调整期，如何成为“剩”者，需要房企重新寻找适合企业未来发展的增长路径，不改变没有出路。 |
