 第二来看一个现象，可能更多朋友都是北京的，大家可以看看自己小区从去年到现在，房价究竟是上涨、下跌还是持平？我看我们小区的房子，从去年到今年，房价其实依然在小幅度上涨，依然有一定的成交量，这说明二手房是真实的代表了市场的需求。 这也就意味着对于一手房，现在大家在预期中担心购房后会不会烂尾，不能交房，所以等整个市场预期平稳，交房风险缓释之后，大家再去购买，这有其特殊的原因。 但是地产本身在需求端，我认为现在没有系统性的风险，所以我对整个地产行业，相对来讲是比较看好的。但是它的情况可能会发生一些变化，有的开发商能挺过去,有的开发商可能挺不过去，不同开发商可能会面临不同的状况。 房地产行业的新模式会是什么？ 姚长盛：如果旧模式没有了，在你眼里未来的新模式是什么样的？ 袁怀中：我觉得地产新模式的苗头应该在2022年下半年逐步开始，最终形成新的模式可能需要两三年甚至更长的时间。 我认为有几个规律性的东西。第一是对行业来讲，其实一些不利的因素已经出现了，哪些不利的因素？我觉得未来5年一手房的市场总量一定会下降，甚至会下降到5年前的总量，而且购房人大部分都是一种改善性需求，所以对产品应该会越来越挑剔和苛刻。 但是对行业来讲，我觉得有利的地方非常明显，最有利的地方是未来的项目收益率一定会大幅提升，足够覆盖投资风险。 我觉得相对中性的地方是民营开发商的杠杆率会大幅下降，开发商可能会逐步转型成代建商，也会逐步转变成联合投资人，这是他们很核心的角色。 在过去的投资逻辑中，大家还是以百强开发商的主体信用，所谓白名单制的投资逻辑，未来会彻底的转变为项目导向型的投资逻辑。 未来的参与方可能也会由过去的开发商主导，逐步转变为投资机构主导。开发商承担的角色，更多是代建和部分投资人的角色，这是我对未来新格局大致的判断。 姚长盛：在2022年里您关注哪些方面的信号？ 袁怀中：我认为第一个信号一定是政策的信号，我认为政策的信号现在在底部区域，包括按揭贷款现在开始要放松，包括要指导地产行业开发商要更多的贷款，包括在指导着地产中的优势行业加大兼并收购等，我觉得政策信号开始逐步的出现了。 当然政策信号在逐步出现过程当中，它也没有立即性地出到底，可能是系列的出现，它可能也会根据市场的形势变化做相继决策，但是我认为政策底的信号已经出现了，政策底的信号出现之后，开始逐步形成金融机构的预期，金融机构的预期也会逐步相对稳定。 金融机构预期稳定后，按揭贷款、开发贷、并购贷款之间会逐步进入一个正常的状况，等金融机构加大这些方面的发放之后，整个行业交房有序的推进，购房人的预期就会逐步稳定，购房人的预期逐步稳定，市场的整个态势就逐步走出来了。所以我觉得今年上半年可能是这几个底逐步的显现，市场的信心逐步修复的一个过程。 姚长盛：今年寻找核心资产非常困难，您眼里的核心资产会是什么样？
袁怀中：在不动产当中，受新经济的引领，过去几年像物流地产、数据中心、医疗地产，其实得到大幅发展，所以我认为不动产肯定是一个非常核心的核心资产，在未来几年也会体现。 回到房地产而言，房地产肯定是和产业、人口导入和区域经济水平紧密相关，大家完全可以根据区域的经济水平，区域的人口导入，去看待房地产未来的发展趋势。所以我认为还是集中到长三角、珠三角，包括部分特色城市，比如合肥、福建宁德等，其实在过去几年是显著超越大势的区域。 （本文由网易财经和微博新知博主联合推出） |
