 今年以来，宁波、三亚、西安、绍兴、无锡、东莞、金华、绍兴、广州、合肥等十多个相继推出二手房指导价的城市，多数城市银行房贷与指导价挂钩。这意味着，二手房交易的信贷政策大幅度收紧了。 7月，上海推出二手房“核定价”，没有通过挂牌价格核验的，中介平台和机构不得对外发布该房源信息。8月初，上海对二手房调控加码，各银行审核二手房贷款金额，实行“三价就低”原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批二手房贷款额度。专家解释，有些炒房客曾为了获得更高杠杆，通过“阴阳合同”做高房价，拿到更多贷款。58安居客房产研究院分院院长张波曾分析，“三价就低”原则能有助于二手房价格过快增长，防止资金违规流向房地产，并提高税赋公平性。 购房者申请购房按揭贷款，需向银行提出书面借款申请，银行通过第三方评估机构评估，再依据评估结果审批放款比例，最后放款。一般而言，整个周期是1~2个月。今年6月下旬，上海、广州、郑州、西安、武汉、南京、宁波、重庆、合肥等城市的银行反映，二手房贷款申请条件收紧，放款周期延长。6月，贝壳研究院监测的72城数据显示，从放款周期看来，房贷平均放款周期为50天，较上月再延长2天，广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至百天以上。 在张大伟看来，多地二手房信贷收紧，银行停止接单、放款周期延长，直接影响一线城市和部分二线热点城市二手房市场剧烈降温。9月，上海二手房仅成交了9800套，创今年新低。广州二手房网签量为6921套，是近四年同期最低。上海易居房地产研究院监测的11个重点城市，9月份二手房成交量同比下降45.5％，几乎腰斩。 “从我这么多年的从业经验来看，房地产贷款特别是二手房贷款周期，两个月是一个界限，如果超过两个月，房价肯定跌。今年主要原因是，上半年央行发布的居民户中长期贷款同比增长惊人，三季度断崖式下调，二手房市场才会出现断崖式变化。”张大伟告诉《中国新闻周刊》。 去年年底，“为防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”，央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，划分不同的房地产贷款集中度，提出“两条红线”，即针对中资大型银行，房地产贷款占比上限为40％，个人住房贷款占比上限为32.5％，中资中型银行的上限则分别为27.5％和20％。4月，政府对房资金监管升级，联合排查经营用途贷款违规流入房地产的问题。 “现在部分炒房客的日子不好过了。过去他们炒房的钱，多是从银行贷款，房价上涨后，他们再将房子抵押给银行获得更多资金购置下一套房子。”广州按揭贷款研究者郑大源告诉《中国新闻周刊》，刚需买家肯定也会受到影响，但调控的真正目的，并不是要停止二手房交易，而是抑制房价过快增长，“从长远来看，这是在保护刚需用户”。 10月15日，针对部分地区个人按揭贷款额度紧张的问题，央行金融市场司司长邹澜回应，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，但房价上涨速度得到抑制。少数城市的房价回稳以后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。10月21日，银保监会称，保障好刚需群体信贷需求，要在贷款首付比例和利率上对首套房购房者予以支持。 郑大源注意到，广州一些银行此前的放款周期一度超过半年，11月以来有所加快，原本停止接单的银行也开始重新接单，但整体并不明显。“为何最近略有放松？其中一个主要原因是，是国内多个房地产知名企业纷纷爆雷。目前调控略有放松，是希望恢复房地产行业的信心，让大家盘活一点交易量。”但从未来趋势看来，郑大源认为，在比较长的时间里，“房住不炒” 仍是不可动摇的政策。 “去中介化”来临？ 房地产中介从业者是对市场最敏感的群体，他们不少人隐隐感到，存量房的诸多游戏规则在发生改变。 |
