这趟末班车有点烫手，学区房真的要凉了？

庞无忌/国是直通车

2020-05-14 15:13

如果说房子、教育、医疗是人的三大“战场”，那么集前两者于一身的学区房恐怕是一场让人耗尽心力的“恶战”。为了不让孩子输在起跑线上，不少焦虑的家长愿意穷尽所有财力去拼一套学区房。
近日，北京家长们的焦虑症可能更严重了。
4月30日，北京市学区资源最丰富的西城区出台入学新规，主要有两点内容：
1、自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
2、自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。简单来说就是多校划片+“六年一学位”。
多校划片意味着一个小区对应多个学校，为了上某个名校而高价购买来的“对口”学区房变得不一定“对口”了，学区房可能会失去名校的高溢价；“六年一学位”则表示，一套房产在6年内，只能有1个直系子女就近在学区内入学（二胎除外）。两点内容都是为了给学区房热和择校热降温，避免炒作。
最近几年的报道中，处处可见学区房的疯狂：北京5平米多点的“老破小”拍出120多万元的高价；一套不到40平方米的学区房，就要1000多万；深圳学位房价格大涨，有小户型一平米超过30万元；还有其他的什么房价“跳涨”，一犹豫就被抢光等等消息更是不绝于耳。
那么问题来了，多校划片之后，北京的学区房会“凉凉”吗？以北京为标杆，全国的学区房是否会就此脱下疯狂的外衣？
这趟“末班车”有点烫手
过去每次因为抢搭政策末班车都会造成需求的集中释放。这次也不例外。现在距离西城区的学区房新政落地时间7月31日还有两个多月，西城几个热门片区的学区房挂牌量和交易量双双猛增。
火到什么程度呢？据媒体报道，“五一”期间，宏庙小学对口小区丰汇园36小时就成交了3套千万元级的老破小学区房，最高单价超过25万元/平方米。业内人士透露，目前德胜、金融街等热门区域附近的一居室、小两居差不多都被买空了，市场上还没被定下来的大都是总价在1500万元以上的房子。
贝壳研究院提供的数据显示，近一周（5.1-5.8）北京西城区日均挂牌量环比4月增长400%。以对口宏庙小学的丰汇园小区为例，“五一”期间的新增挂牌量是4月全月的两倍以上，48平方米、50方米户型的成交热度明显上升。
虽交易活跃，不过，目前学区房价并未出现大涨。贝壳数据显示，5月4日，汇丰园小区48平方米的住宅成交价格较4月同户型、同装修的成交下降50万元。
中原地产首席分析师张大伟对中新社国是直通车记者表示，7月31日新政策落地后，会对学区房价格产生一定影响，特别是少数最顶级的学校，比如育翔小学、实验二小、宏庙小学,裕中小学,椿树馆等直升热门小学，短期肯定是利空，会影响价格下调3%-5%左右。但对于区域内普通学校来说，反而是利好，因为学区名额不紧张。
学区房会凉吗？
北京的优质学区资源集中在东城、西城、海淀三个区域，西城是最后一个提出多校划片政策的区域
早在多年前，教育部就提出在“教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方”，积极稳妥采取多校划片，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。
可见，多校划片应该以义务教育资源均衡化为基础，才能真正起到预期目的。目前北京各个名校的分校在各区域遍地开花，但其质量却良莠不齐，距离真正意义上的均衡还有很多路要走。
单看近期北京西城区的政策，张大伟指出，即便多校划片了，学区房还是学区房，其背后优质教育资源的溢价并没有消失，人们对学区房的需求也不会消失。所以认为新政之后学区房会“凉凉”，实是言之尚早。