 为什么世界各国两百年城市化过程没有出现农村耕地减少，反而增加了呢？那是因为任何人在农村一般除了耕地以外，都会占用建设性用地，农村每人一般会占用250-300平方米左右。因为城市是高楼大厦，各方面比较集约节约，所以城市的人口人均建设性用地、城市化用地是100平方米，这个不管是欧洲、美国、中国，都一样。在这样的情况下，如果有1亿人进城，农村里面的建设性用地理论上可以减少250亿-300亿平方米，而城市里面需要扩大100亿平方米。在这样的过程中，一进一出扣抵后就会多出1万多平方公里的耕地。从这个角度看，城市化过程当然是一个农村的耕地、整个国家的耕地增加的过程。为什么中国这40年没出现这个状态呢？因为我们的农民是两头占地的，进城总要在工厂里工作，最终总要占地，人均100平方米是刚性的，所以我们有3亿多农民工在城里当然就增加了3万平方公里的城市化用地。但是农民进了城以后，在农村当地占用的建设性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，农村占300平方米，两头都占，这样就出现了中国城市化进程耕地只减不增的特殊现象。中国的耕地大体上是世界可耕地的9%，我们的人口是世界的20%，人均耕地是全球人均耕地的40%，我们的土地供应是不够的。所以城市化发展中，耕地不能再减少，这是一个底线要守住。这里面很重要的就是城市和农村的建设性用地资源调度占补平衡，如果城市征了1亿亩，农村的建设用地减少占用1亿亩，形成城乡之间建设用地增减挂钩、占补平衡，建设用地总量不变，总的耕地总量不变。 城乡的建设性用地占补平衡，进行资源优化配置，这就有一个地票问题。如果农民进城了，农村的宅基地没用了，这个房子占用了宅基地，深山中的老旧房子要卖也只能卖个几万元，但是把这个房子变成耕地，形成地票，一亩耕地的地票可以卖到二三十万，农民当然有积极性。农村里的房子也没人住了，把宅基地改造成为耕地，得到相应的一亩地地票，在地票交易所里面卖给各种大城市的开发商，它本来要征地批租的建设用地指标，不通过行政性的审批，而是买市场化的地票指标，买了以后再在自己的大城市里征地。这方面在过去10年，在一些省份已经有了一定的实践。这些省份在中心城市搞地票交易所，然后把农村里近30年来30万亩的宅基地变成了耕地，而房产商以二十几万一亩的价格买了这30多万亩的土地指标就在城里搞房地产开发，房地产开发的土地指标不受约束就能比较充分地供应，地价也不会太高。农村30万亩地，二十几万一亩就得到了六七百亿。这六七百亿就成为农民致富的一个重要资金来源。 在一些省做地票试验之后，现在国家已经把地票试验开始在全国范围配置。比如，2018年，西部的某个省把过去农村里的建设性用地，有的是闲置的宅基地、有的是农村闲置废弃小学或者农村闲置的一些仓库等，把它复垦为耕地。他们减少了这些建设性用地，增加了几万亩耕地。这几万亩地票，作为建设用地占补平衡的指标，由国土资源部配置给沿海大城市如上海、北京等等。这些城市按30万或50万一亩的价格拿出100多亿元买了几万亩建设用地的指标，沿海大城市房地产城市土地指标就宽松了。但是这100亿在资源配置中拨付给了西部，实现了大城市反哺大农村，西部就可以多了100亿搞发展的资金，这个资金不是给省市财政局，而是给了农村集体组织、给了农村的农民，这样也起到扶贫帮困的作用。应该说，城乡之间、东西部之间这种建设用地增减挂钩的地票式交易，形成一个市场化的资源配置。如果全国每年有几十万亩地票实现了占补平衡的交易，既会通过市场化资源优化配置，增加大城市土地供应，满足城市化发展的土地需求，又会形成大城市反哺大农村，每年几千亿，十年几万亿，成为城乡统筹改革的一个重要红利。我相信，过去10年探索的这件事，今后10年会变成中国城乡土地一体化发展的一个基础性的改革措施。 以上是六个主要趋势性的判断。这六个方面的趋势有土地供给、有企业供给、有成本价格的供给、有资本货币的供给。总的来说，供给侧的这些变化会影响社会方方面面、影响整个房地产其它各个枝枝节节的变化，因为它是根基型的、主干型的，它的变化会形成整个房地产业各个方面的变化。 |
