澎湃新闻
2月24日，新华社发布《权威专家回应"住宅建筑应以套内使用面积进行交易"》，中国建筑科学研究院有限公司相关负责人对受到广泛关注的《住宅项目规范(征求意见稿)》的条款进行解读。对于住房和城乡建设部公示的意见稿中第2.4.6条规定"住宅建筑应以套内使用面积进行交易"，权威专家在说明中明确了"套内使用面积"的核心定义:"所见即所得"。 那么，此次意见稿的调整对普通消费者来说究竟意味着什么? 仅仅作为一项行业建筑规范，这一调整能否影响实际房产交易? 我们距离真正按照套内使用面积买房距离还有多远? 更进一步的改革:所见即所得 权威专家在新华社采访中解释:"住宅建筑应以套内使用面积进行交易"这一条款的提出，在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中"提高标准国际化水平"要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。 这一做法主要解决两方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现"所见即所得"。 这是对目前公众理解的套内面积的全新解释。 澎湃新闻查询发现，我国住宅建筑交易当前仍沿用《商品房销售管理办法》。 2001年6月1日开始施行的《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)的第十八条显示，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 其中规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 而根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范》)国家标准规定: 房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 也就是说，根据《商品房销售管理办法》，即使以套内建筑面积计价，购房者仍然需要承担墙体，楼梯等面积。 而建筑面积则是套内建筑面积再加上公摊的面积。 简单理解就是:即建筑面积>套内建筑面积>套内使用面积。 而最新的解释则明确交易的主体将会是自己真正可以实际测量的套内部分，也就是我们真正的"实用面积"。
距离买房"所见即所得"还有多远? 有评论人士指出:由于这份《住宅项目规范(征求意见稿)》是设计规范文件，无权越界染指销售管理文件。因此，真正涉及房屋销售时，仍然不可能按照这一规范执行。 澎湃新闻从业内人士处了解到，需要真正要将这一规范运用到实际销售，除了征求意见本身能够获得顺利通过，至少还需要修改目前仍沿用的《商品房销售管理办法》。另外，当前商品房预售合同中，仅明确了房屋建筑面积、套内建筑面积以及公用分摊建筑面积、地下附属面积等，而不动产权证书面积一栏也仅显示宗地面积及建筑面积。如果最终落实"住宅建筑应以套内使用面积进行交易"，则商品房预售合同及不动产权证书均需明确套内使用面积。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，目前《住宅项目规范(征求意见稿)》尚处于征求意见阶段，到真正实施还需要一系列政策的配置，包括涉及到的统计制度、税收制度、物业收费等问题。比如房价统计制度要调整，不然数据就会出现大涨不可比。税收制度要变，如果按照新口径计算，普通和非普的认定标准需要调整。一些按照建筑面积计算的费用也需要调整。而政策的落地或也涉及到多个部门，包括住建部、统计局、税务局等。 |
