 从各地严格落实房贷集中度管理、开发商融资“三道红线”和压实中小微贷款任务看，资金大规模涌入楼市的时代结束了。 近期，楼市正在经历最严重的“房贷荒”，多个热点城市的主要银行纷纷上调首套和二套住房贷款利率水平。机构数据显示，6月份72个重点城市首套房贷利率为5.52%，二套房贷利率为5.77%，分别在LPR基础上增加87个和112个基点。今年上半年，粤港澳大湾区9个城市住房贷款利率平均提高超过55个基点，今年以来广州已连续四次上调房贷利率。 目前，在广州200万的房贷月供比年初增加500元左右。即便房贷利率不断上行，但也不是你想贷就马上能批下来的。据悉，像广州、深圳等热点区域和城市，按揭贷款从审批到发放，大概要4-6个月。有的银行今年上半年的额度用完了，正在审批的贷款，三季度的额度都不一定够用，有银行个贷经理干脆告诉客户，最早也得四季度放款，甚至有可能要跨年了。 其实，“钱荒”在楼市上演绝不是今年才有的，每当楼市调控收紧，都会出现“房贷荒”，比如2013年底、2017-2018年。笔者所在的广州，2018年2月四大银行曾集体上调房贷利率。钱荒到一定程度，就会出现二手房“停贷潮”，比如2019年8月份合肥地区12家银行不做二手房贷款，包括国有大行。近期，深圳、广州、东莞、郑州、成都等城市都出现二手房“停贷潮”。 当然，没有哪个银行官宣停贷，只是口头说“暂停”或告诉你贷款申请可能几个月内都批不下来，也没有批下来的时间表，愿意等就等吧！笔者认为，这一轮“房贷荒”来的比过去汹涌，而其中的原因又是过往不曾有的，那就是各大银行房贷占比都爆表了。2020年底，央行公布了房贷集中度分类控制“上限表”，当时35家上市银行中，就有12家踩中红线。 今年上半年，各地楼市都很火爆。拿总行法人考核的话，现在很多银行并未踩线，因为楼市冷的地方房贷占比低。若以省分行、市分行来看，很多热点城市都爆表了，甚至有的城市房贷占到新增贷款的50%左右。有的城市尽管房贷占比没有爆表，但由于新增房贷规模增长太快，已成为楼市火爆的第一催化剂，如果不控制新增贷款额度，楼市火热的局面就无法改观。 另外，国家还明确，在去年增长40%的基础上，今年中小微贷款还要增长30%。在贷款额度一定的情况下，房贷过度投放必然会挤占中小微贷款的规模。于是，今年监管层对房贷在规模、占比、增速上启动“三重管控”。很多城市房贷存量规模不能增长，只有收回贷款才能释放新增规模；有的城市干脆“挤牙膏”，每月只投放申请规模的30%，其他的一律往后延。 而且，由于前期出现部分经营贷、消费贷违规流入楼市，监管层要求严格房贷审核流程。这几个月，各大银行对房贷申请的审核都非常严格。比如，购房首付款必须是购房者自有资金，或直系亲属（只能是父母）的资金。凡是到账低于6个月的资金，都要查实或证明该资金是自有资金。另外，还要审核收入证明、银行流水、购房资质等，以佐证资金来源和还款能力。
近期，金融监管部门对按揭“贷后抽查”的频率提高了、审计更精细了，一旦已投放的贷款在抽检时发现问题，不仅借款人会被抽贷，银行也会面临严厉的经济处罚，动辄几十万上百万，主管行领导会被问责，得不偿失。因此，银行也有意识地降低投放节奏，导致额度紧张。 一般来说，“房贷荒”是周期性的，但这一轮房价上涨与过度加杠杆、银行贷款审核失责关系极大，已违背了“房住不炒”、银行服务实体经济的本源。从各地严格落实房贷集中度管理、开发商融资“三道红线”和压实中小微贷款任务来看，资金往楼市大规模涌入的时代结束了。 （作者系房地产资深研究人士） |
