对于房地产来说，2021年是艰难的一年，开发商资金链持续紧张，债务违约不断，爆雷不再罕见，造成行业陷入困境的根本原因是什么？2022年行业能否走出阵痛？未来的核心资产究竟是什么？

在本期《长盛时间·提问2022》节目中，网易传媒副总编辑姚长盛对话北京朗姿韩亚资产管理有限公司董事长袁怀中，就以上热点问题进行解读。袁怀中历任华融融德资产管理有限公司副总经理、总经理及董事长，具有逾10年的另类资产投资经验，期间带领团队累计完成逾1000亿元另类投资项目。

2021年地产行业爆雷的根本原因是什么？

姚长盛：房地产行业爆雷为什么会在2021年出现？这是一个偶然还是个必然，为什么会有这种情况？

袁怀中：这一轮开发商的风险，我认为本质上是开发商被整个高周转趋势所裹挟，导致大家都追求规模而不追求利润，这种非理性的行为被政策力量刺破之后形成的一个恶性循环，这是我对2021年地产爆雷的一个核心总结。

姚长盛：我记得您以前提到过一个指标，您过去在看行业健康度时，是从爆雷率去看的，爆雷率在这10年、20年里面发生了多大的变化？

袁怀中：其实我们在研究一个行业发展的阶段当中，经常会关注这个行业的核心要素有没有发生10倍数的变化，这个10倍数的变化可能就代表行业趋势已经形成了。

从2010年到2017年，连续8年大概有800家百强开发商，只有在2011年，惠州的鑫月地产出现流动性的危机，当时是由信达托管，化解了风险。在2010年到2017年年底，整个百强开发商的爆雷率只有1/800。

但是在2018年，我觉得行业发生了一个显著变化，从2018年年初宁波的银亿股份，到后来的三盛宏业、合肥国购，再到后来的泰禾等等。其实当年百强开发商的流动爆雷率已经超过了4%，从1/800到4%，爆雷率已经发生了10倍数的变化，也就意味着新阶段开发商的爆雷风险成为了行业最重要的投资风险。

姚长盛：突然陡起来的爆雷率，为什么会在2021年出现，我现在还是百思不得其解。

袁怀中：我觉得还是要回到房地产行业的旧模式为什么会终结这个问题，按照我的分析逻辑来讲，他必然会终结。

由于金融机构有大而不倒的投资偏好，百强开发商一定有快速追求规模，进一步获得金融机构资金支持的天然动力。

如果单一开发商采取这种策略，这是一个对他来讲最有利的策略，但是如果整个百强开发商群体都采取这种策略，这就会发生一个比较严重的现象。大量的资金在追求少量的项目，会导致项目的收益率急剧降低。其实可以看到在2021年上半年，很多长三角的项目销售净利率都只有2%左右。

这会导致一个什么样的严重问题？开发商本来是一个杠杆率很高的行业，而在2020年和2021年上半年，在杠杆很高的情况下，投资的项目风险又很高，因此导致了开发商群体性的出现比较大的压力。

姚长盛：但是在此时此刻，这个雷其实还拆不掉，您觉得需要持续多久才能把它解决掉？

袁怀中：这个问题我觉得可以转换一个角度，就是怎么看待地产行业的本轮危机，我的判断是供给端肯定出问题了，我觉得是整个行业的过度竞争，带来的风险暴露下的资产出清，这是地产供给端出现问题的最本质原因。

但是我觉得需求端没有问题，这就意味着我不认为这个行业有实质性的风险。

我们可以看一个数据，把中国的居民储蓄除上中国的按揭贷款利息，倍数是8倍，说明了中国居民的支付实力仍非常强劲，国际比较来看，美国和日本，当他们出现地产危机时，这个比例已经降到了1.5以内，从8到1.5其实仍有相当大的空间。