 郭毅强调，经营性不动产业务受轮动周期、资源状态及资产折旧导致边际成本上升等因素影响显著。她表示，少数房企通过经营性不动产盈利，并不意味着该赛道适合大量房企涌入并复制成功。在当前市场环境下，各赛道均面临挑战，唯有通过精益化经营，才能提升盈利水平。 针对三家房企在第二营收增长点的未来布局及相关规划，北京商报记者已分别向上述三家企业发出采访函，截至发稿，暂未收到企业方面的回复。 拿地金额 保利509亿元领跑 尽管头部房企均在积极拓展不动产经营业务，但作为房地产企业，房地产开发业务仍是其营收的核心来源。 中报显示，2025年上半年，保利发展、中海及华润置地的房地产开发业务营收分别为1051.43亿元、779.62亿元及743.6亿元，占各企业总营收的比重分别达89.98%、93.68%及78.34%。 通过数据不难看出，保利发展虽在营收第二增长点上暂显滞后，但其在房地产开发业务领域具备显著优势。而被行业视为“面粉”的土地储备，直接决定了房企未来在房地产开发业务中的营收表现。 北京商报记者注意到，2025年上半年，上述三家头部房企均加大土地储备力度，且所获地块多集中于一线城市。 2025年上半年，保利发展新增项目26个，项目总地价达509亿元，覆盖北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市；而2024年同期，该企业仅新增项目12个，总地价为126亿元。 同期，中海与华润置地的拿地数量及拿地金额也实现大幅提升：中海从2024年上半年的6宗、128.9亿元，增至2025年上半年的17宗、403.7亿元；华润置地则从2024年上半年的11宗、183.3亿元，增至2025年上半年的18宗、447.3亿元。 从投资强度来看，这三家房企对房地产市场的信心依然坚定。华润置地高层在业绩会上表示，近期高层会议再度释放清晰政策信号，提出要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。华润置地将积极把握政策窗口，聚焦市场企稳、城市更新和改善型需求释放，推动开发与资管业务协同发展。 当前头部房企更倾向于聚焦核心一二线城市，加大土地储备与开发规模，提升此类资产在整体配置中的权重。郭毅认为，这一策略既能充分发挥房企在开发业务上的传统优势，又能实现更快的资金周转，且利润实现门槛较低、操作空间更大，因此成为多数房企保障利润的优选方式。 郭毅表示，从策略逻辑来看，随着全国楼市分化加剧，一二线城市具备更优的市场基本面、更坚实的客户基础与更强的购买力。房企只需在产品力上持续提升，对利润率保持合理预期，并制定贴合市场的定价，即可保障销售速度与利润水平，这也是企业集中采取该策略的核心原因。 房地产开发业务仍是行业核心营收来源，房屋销售收入在房企营收中占比显著。严跃进认为，尽管行业格局未来会逐步调整，但短期内开发业务仍存在发展机会，而机会的把握需依托产品细节优化。例如，当前行业聚焦的第四代住宅打造、豪宅产品品质升级等，均是房企可探索的可持续发展路径。 “要实现房地产开发基本盘与新增长点的业绩平衡，需坚持四大核心原则。”谢逸枫建议房企，一是“以销定投”，根据销售回款规模匹配投资力度，避免依赖高杠杆、高负债、高周转模式开发项目，降低经营风险；二是“以销定产”，依据房屋销售能力确定开发体量，防止供应过剩、库存高企，进而避免因以价换量拖累业绩；三是“随行就市”，结合市场需求动态调整营销策略、产品定位与服务管理，灵活优化定价；四是“尊重市场与政策”，精准把握房地产市场规律与政策导向。做好这四点，可有效实现开发基本盘与新增业绩增长的平衡。 北京商报记者 王寅浩 李晗 |
