下半年房地产市场预判：有望平稳恢复，部分城市库存风险加大

倪鹏飞/经济参考报

2020-07-14 07:54

上半年中国房地产市场逐步平稳恢复
2020年上半年，中国房地产市场在经历了1—2月份的剧烈下降后，持续保持平稳恢复态势。总体上，市场恢复基本符合预期。预计1—6月份，全国商品房销售面积同比增长-7%，商品房价格同比增长2%左右，新开工面积同比增长-6%左右，房地产开发投资将实现正增长，而1—5月份相关数据分别为-12.3%、1.7%、-12.8%、-0.3%。
受疫情冲击影响，今年1—2月份，除房价外房地产相关各项指标均呈大幅下降。其中，商品房销售面积同比增长-39.9%，新开工面积同比增长-44.9%，开发投资同比增长-16.3%，商品房价格同比增长3.3%，增幅明显低于去年同期。此后楼市总体保持边际递减式稳步恢复。1—3月份和1—4月份，商品房销售面积同比分别增长-26.3%和-19.3%，房地产开发投资分别增长-7.7%和-3.3%，商品房价格分别增长1.2%和0.7%，增幅明显低于去年同期。
空间上，城市房价分化出现新变化。从开发投资和销售看，中部地区下滑最为严重，恢复最慢，东北下滑一般但恢复较慢；从城市房价变化看，分化出现新情况。多个来源渠道的数据显示：2020年5月，一线城市房价上涨较快，二线城市房价稳步上涨，三线城市相对平稳，四线城市略有回调，表明不同层级城市楼市持续分化。此外，各线城市均出现“涨平跌”的分化，表明房地产市场从一二三四线城市间的分化转向都市圈和城市群之间及与非都市圈和城市群的分化。
疫情冲击、结构性潜力与政策定力决定楼市未来走势。当前结构性潜力依然存在，加上疫情得到有效控制，决定综合预期稳定向好。房地产调控政策不变，避险需求增加，决定多方主体仍有推进市场逐步恢复的动力。监管持续从严，但宽松的货币环境使资金仍有可能向房地产市场外溢，表现为开发企业资金来源增长恢复远高于开发投资增长。刚性需求受到一定影响，但改善性需求尤其是避险需求增加，表现为抵押贷款较快恢复。此外，各地政府也加大土地拍卖力度，减弱行政调控力度，多措并举救助相关企业。在上述合力下，房地产开发企业资金压力得以缓解，销售量价齐升，投资、开工也加快恢复。
两个规律与三个因素影响楼市空间新分化：两个规律指城市“异速增长”和金融“嫌贫爱富”。随着城市人口规模增长，房价会出现异速增长，金融机构更加偏好将资金借给偿还风险小的富者而不是风险大的贫者。三个因素包括：经济基本面、土地供给和金融杠杆。相对而言，一二线城市、中心城市、大都市圈和城市群公共产品好、经济增长潜力大、人口流入多、但是土地供给相对偏紧，相对宽松的货币环境导致部分资金在城市之间流动，加上炒房观念仍在，决定城市房价分化呈现新变化。
下半年房地产市场走势分析与判断
当前在没有重大政策转向和新的外部冲击的情况下，预计下半年中国房地产市场将延续平稳恢复和增长的态势。
第一，年度有望恢复平稳。总体上看，预计全年商品房价格同比增长5%左右，商品房销售面积同比增长-5%左右，房地产开发投资同比增长3%至7%。从时间上看，将呈现逐月边际递减性恢复态势。从空间上看，各地恢复程度不同，分化持续加剧。中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至可能出现过热，其他城市复苏较慢甚至可能陷入衰退。
第二，潜在隐忧值得关注。首先，地价出现快速上涨的苗头。1—5月份全国土地成交量同比增长虽只有-8%，但成交价款却增长7.1%，依此推算地价上涨高达15.1%，且一些城市“地王”又现。因此，须预防类似2015年至2016年那轮“地王”带动房价轮番上涨并不断扩散的局部过热再度上演；其次，个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异。此前两项指标变动几乎同步，但1—5月份前者同比增长-0.9%，后者增长-13%，这反映投资需求占比增加和杠杆购房比例扩大。另外，不少城市出现房租下降，房价上涨。一些城市出现利用多种途径融资炒房现象；再次，一些城市楼市面临过热风险。由于房地产长效机制尚未完全建立，市场各方仍有炒作冲动，加上前述规律支配，一些热点大城市中心区、都市圈和城市群楼市面临过热风险；最后，一些城市存在房屋空置和库存加大的风险。一些非热点城市、非都市圈和城市群中小城市，由于不在调控视线范围内，过去两年出现楼市过热。在当前疫情冲击、经济增速放缓、需求下降的情况下，房屋空置和库存加大风险开始暴露。