 从长期持有的配置收益角度看，中金公司认为，随着资产配置的重要性越发提升，REITs作为新的资产类别，依靠介于股票和债券之间收益风险特征、和传统资产的低相关性、稳定的分红率等优势，将获得国内FOF、银行理财、固收+产品等资金的青睐，建议投资者关注其长期配置机会。 值得一提的是，由于这些基金是封闭式基金，存续期最短的张江REIT、浙江杭徽均为20年，而存续期最长的广河高速REIT，存续期为99年。因此如果是通过场外认购的话，到时如果想卖出，还不能直接赎回，只能转到场内进行买卖，而在转换时，有可能碰到折溢价的情况。 此外，虽然REITs是一种比较稳健的产品，但它依然是基金，只要是交易性产品，就有其“股性”的一面，就可能会受到供求关系、市场预期以及运作项目收益等多重因素影响而产生价格波动。 有研究机构认为，考虑到资本市场对REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格会出现波动。建议投资者理性看待首批上市公募REITs的投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。 那谁最适合持有公募REITs呢？应该说，这类产品整体上还是偏向于风险偏好较低，同时又能长期持有，或是可以把它当作是自己组合、资产配置一部分的投资者。
四、怎么买？ 首先来看发售方式。公募REITs分为网上和网下发售，网下投资者要求是专业的机构投资者，其实就类似于网下打新，这部分都是专业机构投资者参与。 对于中小投资者来说，购买公募REITs可通过场外直销及代销机构认购，也可通过券商走场内认购的渠道。投资者参与基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户；投资者参与基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。 通过交易股票的证券账户进行购买，要先到券商进行开户，由于这9只公募REITs分别在上交所和深交所上市，因此需要有两个交易所的账户，一般来说，在券商开户时都会同时开通。 在此需要特别说明的是，券商开户往往需要1天的时间，因为投资者当日开户是无法认购的。 当开通了证券账户后，还需要开通基础设施基金的购买权限并签署风险揭示书，这个一般在券商APP的权限开通栏目里面。 当权限开通之后，有的券商是在"交易所基金申赎"界面提交认购申请，如果没找到入口的话，也可以直接通过搜索代码认购。 五、具体认购时间是？ 根据基金发售公告，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园等5只公募REITs面向公众投资者的募集时间只有5月31日-6月1日短短两天；浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务等4只公募REITs面向公众投资者的募集时间有3天，为5月31日至6月2日。 但此前机构认购的情况异常火爆，平均有效认购倍数超过7倍，留给个人投资者的配售比例普遍只剩15%到20%。多家券商预计，5月31日正式对公众投资者发售的部分份额，届时很有可能将出现“一份难求”的情况，因而募集期或提前结束。 六、最低认购金额是多少？ 深交所的场内认购是以1000份为最低认购门槛，上交所的场内认购多数是以1000元为最低认购门槛。而每只公募REITs的场外最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的。
首批基础设施公募REITs公众投资者认购门槛。 七、基金费率是多少？ 费率方面，公募REITs的认购费率不高，低于100万（或1000万）的认购费率在0.5%-0.6%，明显低于权益类基金，与债券基金相仿。管理费方面，除博时招商蛇口产业园REIT为固定费率0.3%/年，其余8只采用固定费率加浮动费率组合的模式，浮动费率与基金业绩相挂钩。 八、公募REITs配售也需要“摇号”吗？ 在5月31日当天，即首批公募REITs募集期首日，如果公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，所有提交了有效认购申请的公众投资者均可按比例获得配售，同时公众发售部分的募集期将提前结束。 |
