当房子变得不好卖的时候,做房产中介生意的贝壳(2423.HK)该怎么保证业绩增长?答案或许是得从中介和卖房者的钱包里出。
日前,在广州市南沙区,贝壳找房广州站旗下多名当地店东反映,自今年6月起,贝壳平台在新房交易佣金中,对这些南沙店东抽取的比例再提高2%至23%,比广州其他区域总体高出5%。
一边是贝壳中介店抱怨平台抽佣比例高,另一边,卖房者也对贝壳中介心有不满,“换着花样提高了成交佣金。”贝壳推出的“好赞好房”服务受到卖房者的质疑,有自称贝壳前中介近期爆料称,为了赚取最高1%的推广服务费,贝壳内部号召中介推广“好赞好房”服务,甚至不惜通过“套路”达成目的。
对南沙区提佣比例上调等政策细节问题,贝壳找房广州站未正面回应湾财社记者。
而针对网传“套路”卖方付服务费,贝壳找房惠州站表示无法理解,且需要核实一下爆料人与贝壳是否存在过合作关系。
不过,在上述两起事件背后的事实却是,贝壳在2023年全行业尽显低迷之态的同时,确实交出了一份逆周期的亮眼成绩单,不但净收入同比增长近三成,利润更是扭亏为盈。
市场低迷再遇“贝刺”? 南沙店东新房抽佣比例提至23%?
在抽佣问题上,广州南沙贝壳的店东们有苦难言。
6月,贝壳南沙某加盟中介店东罗先生(化名)向南都湾财社记者爆料称,他们突然发现,卖同楼盘同产品,6月佣金较四五月份的佣金更少。“四五月卖出一套房给到店东的佣金大约是6.8万元,但到6月初却只有约6.6万至6.7万元”。
发现佣金收入发生变化后,店东们咨询贝壳平台,方知晓贝壳平台自今年6月起再将南沙新房交易的抽佣比例提升2%,即提升至23%。至此,贝壳平台对贝系经纪在南沙区新房交易中的抽佣比例,已比别的区域高出5%,达到全广州最高。
据了解,罗先生加盟店所在的南沙区是国家级新区,楼市一度非常火爆,峰值期曾出现商办物业以7万+单价成交,住宅物业曾以单价四五万+成交。据中指院数据,2015年-2021年,南沙的年均新房成交量基本保持在1万套左右。
但自2022年全国楼市开始进入调整期,南沙区年成交陡降至6819套,2023年略有回升,为8033套。从克而瑞数据可见,2024年前5个月,南沙新房亦只成交了2246套,成交长期相对低迷。
“本来这两年市场就很不好,大部分南沙中介在今年前四月没有多少成交,直到5月份新政以后成交才有所回暖,结果如今贝壳还要再‘背刺’!”罗先生告诉湾财社记者,按照和贝壳平台的约定,即便没有佣金收入,也要每个月交纳3500元的加盟费;若有佣金收入,贝壳则按佣金收入抽取相应比例的佣金。今年以来经纪人普遍靠刷信用卡度日,近期好不容易有了成交,结果到手佣金却因贝壳抽佣比例提高而减少,引起经纪人和店东不满。
而事实上,这已不是贝壳平台第一次针对南沙新房交易提高抽佣比例。据介绍,在去年6月以前,贝壳平台广州二手房交易的统一抽佣比例是8%,新房为18%。但自去年6月起,贝壳平台专门针对南沙的新房交易抽佣比例提升了3%,即以21%抽佣。
值得一提的是,另一位贝系中介店东徐先生(化名)在私下和没有加盟贝壳的同行交流还发现,后者卖同楼盘同产品,到手佣金比贝系中介多了一半还多。徐先生为此质疑贝壳平台在分配佣金之前,就已事先抽走一部分佣金,由此再将所剩佣金按23%比例抽佣之后,导致店东到手的佣金减半。
与贝系南沙中介有合作的楼盘负责人陈生(化名)告诉湾财社记者,给到渠道中介的佣金基本是一致的,不存在厚此薄彼。但不同品牌经纪人到手佣金不同,可能与平台扣除了运营费用有关,也有可能与开发商的奖励措施有关。
“为了激励销售,开发商会设计奖励措施,平台销售房子套数越多,相应的奖励佣金也会更高。这也意味着,同样是在卖房,但在考核达标阶段和超额完成阶段之间,后者在所卖产品同款之下,却能获得相应更高额的提成。”陈生说。
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