2024.01.23

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导读：过去在投资客对学区房的炒作中，学区房价格早已偏离应有价值。

作者 |第一财经 马一凡

“我买的学区房过去一年价格狂降，几乎一个月一个报价。”近期，某一线城市市民对记者反映称。

许多年来，在“鸡娃”家庭的追捧以及投资客的恶炒下，京沪顶级学区房几乎是楼市中“不跌的神话”，就连二三十平方米的“老破小”最高都能卖到超20万元/平方米。不过2023年这种类型的学区房创下较高跌幅，甚至有小区成交价较过去高点跌了10万元/平方米。

过去的价格令人望尘莫及，而现在普通家庭“踮踮脚”也能购入一套顶级学区房了，不过这类房子还有投资价值吗？如确实需要为孩子读书购买学区房，又该如何选择？

“老破小”学区房价格跌回7年前

董纬近期很郁闷。2020年时，为了能让女儿未来进入好学校，他卖掉了自己两室一厅的房子，置换成了一套一室户“老破小”，之所以这么做，是因为这套“老破小”对口当地“公办第一牛校”美誉的小学。

董纬称，自己当时花费接近400万元，而房子面积还不到40平方米，由于房子实在太小，不够全家住，董纬又在离自己公司比较近的片区租了一套两室一厅，暂时将这套学区房租了出去，“以租养租”。

原本董纬觉得自己的操作很精明——过几年等女儿到了上学年纪，就可以稳妥进入顶级的公办小学，“以租养租”压力也并不大，等学区价值使用完毕，还可以将学区房转手，说不定能小赚一笔。

他告诉记者，这种操作模式叫做“占坑”，也就是以低总价购买一套顶级学区房，只为占住学位，实际上这种房子往往面积极小，居住价值并不高，不适合一个家庭居住，全家还要另外租房住。

到2021年时，学区房市场依然狂热，董纬购买的房子总价还有一定程度的浮盈，2022年时市场已见下滑，跌回了董纬入手时的价格，他便安慰自己：“反正女儿上学总归是要用到的。”

到了2023年，董纬不淡定了，近期他告诉记者：“几乎每个月都在下跌，一个月一个价。”当时董纬入手一室户的价格，如今已经足够买下同小区两室一厅。他懊悔地表示：“买早了！”

记者了解到，董纬购买的小区，是板块内成交量最高的一个老小区，楼龄普遍达到三四十年。据贝壳找房App，2023年12月，该小区一套48.29平方米两室一厅，以360万元的价格成交，成交单价是7.5万元/平方米。

而根据历史成交记录，该小区在2023年4月时，成交价还普遍在9万元/平方米以上，3月时有数套小户型成交单价超过10万元/平方米。

2021年时，该小区一套成交单价最贵的房子，价格超过了13万元/平方米，房屋总面积还不足35平方米，卖了450万。近期成交单价相比这一高点，已经跌去约5.5万元/平方米。看来董纬所说“几年前一室户的价格如今足够买下同小区两室一厅”并非虚言。

一个奇特的现象是该小区部分房源的挂牌价，比近期的成交价更低。根据贝壳找房App，该小区有68套挂牌房源，一套50.8平方米的两室一厅，挂牌单价仅7万元/平方米，一套48.8平方米的南北两房户型，挂牌单价为7.1万/平方米。

同板块的另一个小区是上世纪80年代建成的，目前也面临差不多的状况。该小区也对口顶级小学，2018年时就有房子成交单价突破13万元/平方米，从2018年到2022年，价格一直较为坚挺。而近期该小区成交了一套35.82平方米的一室一厅，成交价仅为275万元，单价7.6万元/平方米。

有学区房成交价骤降10万元/平