房产新谈

09-29 23:55

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在很多人眼中，房地产行业是一个造富行业，因为在过去二十多年里，房地产行业快速发展，房价持续上涨了二十多年。受此影响，不仅房地产行业从业者一个个挣得盆满钵满，就是买了房子的人，都通过房价的上涨实现了财富大量积累。根据统计数据显示，在2000年时，全国平均房价仅在2000元/平方米左右，那时北京三环附近的房价也就在3500元/平方米左右，很多县城的商品房更是刚刚起步，基本上都在五六百元一平方米。但是截至2020年底，全国平均房价已经高达9860元/平方米，接近万元大关，其中不仅达不到三四线城市和县城的房价都已经高达七八千元一平方米，一二线热点城市房价更是动辄几万元甚至十几万元一平方米。可以看出，在过去20年里，很多城市的房价都上涨了十几倍甚至几十倍。房价涨幅这么高，只要是买了房子的人，都挣了不少钱。

 

房价持续上涨了二十多年，其中主要的原因之一就是我们国家住房资源非常紧缺，虽然房地产行业发展很快，但是城镇化建设也在不断推进，大量农村人口流入城市之中，对住房资源的需求不断增加。但是最近几年，随着房地产行业的发展，我们国家的住房资源已经存在过剩的现象了。根据国家统计局数据显示，截至2020年底，全国城镇居民人均住房面积为40平方米，而同期欧美发达国家城镇居民人均住房面积仅为33平方米。另外，根据央行调查组在2020年初公布的数据显示，我们国家超过96%的城镇家庭都已经有了房子，户均1.5套，其中更是有超过40%的城镇家庭有2套及以上的房子。因此可以看出，在房地产行业快速发展了二十多年之后，我们国家住房资源紧缺的问题已经被解决，并且已经出现了过剩的现象。

 

 

那么，既然我们国家的住房资源已经过剩，那么为什么还有很多人没有房子呢？这主要有2个原因。一是因为住房资源分布不均衡，虽然住房资源总体上已经过剩，但是在很多一二线热点城市，住房资源还存在紧缺的现象；二是因为炒房客大量囤积炒作房产的原因，由于炒房客大量囤积房产，导致市场中住房资源有限，房价不断上涨，最终导致很多人没有房子并且还买不起房子。特别是在2015年之后，买房就能挣钱的思想深入人心，人们都期望通过买房挣钱，导致在2016年出现了全民炒房的盛况，很多城市的房价也在2016年走出了翻倍行情。

 

但是房价能够一直上涨下去吗？答案是否定的，在过去二十多年里，为了解决住房资源紧缺问题，国家对房地产行业都是非常扶持的。再加上房地产行业是经济发展的龙头，能够带动经济的快速发展，所以房地产行业发展的时候政策是一路绿灯，这也是为什么房地产行业能够发展得这么快的原因。但是现如今，我们国家的住房资源已经不再紧缺，同时越涨越高的房价也对人们的生活和经济发展带来了负面影响。房价的上涨并不是凭空上涨的，而是需要大量的资金堆积起来的。也就是说，想要房价继续上涨，就需要持续不断地投入大量资金。而现在房价那么高，房价每上涨1%，需要的资金就是20年前的10倍。所以，现在随着房价的不断上涨，社会中大量的资金都流入了房地产行业。

 

 

目前人们购买一套房子，不仅要掏空调空一个整个家庭几十年的积蓄，最后还要背负二三十年的房贷。也就是说，一个家庭往后几十年的收入，都会流入房地产行业。但是其他行业也需要资金，市场中资金就那么多，流入房地产行业的资金过多，流入其他行业的资金自然会减少。就比如人们买了房子之后，由于背负着巨额房贷，每个月的工资基本上都用来还房贷了，根本就没有多少工资用来消费，这就对实体经济造成了很大的挤压。面对这种情况，国家依然不能放任房地产行业这样野蛮扩张下去。因此，在过去5年里，国家一直在对房地产行业进行调控，特别是最近两年以来，随着金融调控政策的不断收紧，整个房地产行业的资金都紧张起来，房价也因此出现了下跌的情况。

 

受“限贷令”和“三条红线”等政策的影响，房企们融资受阻，目前回笼资金速度也比较慢，同时还面临着巨大的降负债压力。在这种情况下，很多房企都开始选择降价促销的方式回笼资金，缓解资金链压力。但是今年以来，很多房企已经因为资金链断裂而破产倒闭，出现经营异常的房企数量更多，其中不乏很多大型房企。而目前对于房企来说，最大的问题就是资金链紧张，大量债务不断到期，而回笼资金的速度又非常有限。随着调控政策的不断收紧，房地产行业暴露出来的问题也越来越多，其中房企高负债问题更是惊倒众人。一些房企动辄上万亿的负债，就是房地产行业最迫切解决的问题，这也是为什么楼市调控政策要保持房价稳定的主要原因。